Характеристики на раздела за ипотечен апартамент. Кой има право на ипотека след развод?

Всяко имущество, което е придобито от съпрузите след сватбата, ще се счита за съвместно придобито и разделено наполовина при развод. Това е ясно предвидено в Семейния и Гражданския кодекс на Руската федерация. Апартамент, закупен с ипотека, няма да бъде изключение, дори ако съпругът ви е бил основният кредитополучател и е изцяло негова собственост.

Възможна е и друга процедура за разделяне, ако съпрузите са сключили предбрачен договор и в него е посочено как се разделя апартаментът в ипотеката при развод. Но в нашата страна този метод за правно укрепване на семейните отношения не е популярен.

Банката трябва да знае за развода

Как се разделя ипотека при развод? Първият орган, който трябва да уведомите за промяната семейно положение- банката, в която е издадена ипотеката. В същото време е препоръчително да дойдете при тях с готово решение, взето от вас и бившия ви съпруг. Може да има три от тях:

Намирате необходимата сума пари, изплащате ипотечния заем, продавате апартамента и разделяте приходите наполовина. Това е идеалният вариант. На практика не е толкова лесно да се приложи.

Все още можете да опитате да преговаряте с банката за продажба на апартамента, който е в ипотеката. От постъпленията можете да изплатите дълга и да разделите останалото. Тук има много нюанси.

Първо, банките не са склонни към подобни условия. Второ, малко вероятно е да спечелите голяма сума от такава продажба. И трето, рядък купувач ще иска да се включи в закупуването на апартамент като залог от банка.

Вие решавате с банката относно разделянето на ипотечните плащания и плащате всеки своя дял. Тук също има много нюанси.

Първо, в апартамента трябва да разпределите дял за всеки съпруг, а ако има деца, за всяко дете. Но, например, в едностаен апартамент това е проблематично. Често този въпрос трябва да бъде решен в съдебни заседания и този процес е дълъг и досаден.

Апартамент в ипотека не се разделя по време на бракоразводно производство и продажбата му може да доведе до значителни загуби за двама съпрузи. Затова е по-добре да разрешите всичко по приятелски начин, без да отивате в съда.

Някои факти

Може да няма спорове, включително и за имущество, ако съставите брачен договор. Това може да се направи: преди сватбата, в процеса семеен живот. Въпреки това, брачни договоризаключават около 5% от гражданите на възраст 35-45 години, които вече са преживели болезнен развод с разделянето на имуществото.

Второ, не е факт, че всеки съпруг има достатъчно доходи и платежоспособност, за да изплаща своята част от ипотеката всеки месец. Банката е много чувствителна към това обстоятелство.

На трето място, според Закона за ипотеката дял, разпределен в жилище, не може да бъде заложен. Затова банката много неохотно приема тази опция. И още един важен въпрос. Например вие и съпругът ви сте се разделили и имате две деца, с които да живеете. Закупен е тристаен апартамент с ипотека със средства от майчински капитал. По закон в този апартамент трябва да разпределите 14 дяла на децата след изплащане на ипотеката. В този случай отговорът на въпроса какво да правя с ипотеката по време на развод и кой от съпрузите трябва да поеме задължението да плати ипотечния заем за дяловете на децата ще бъде разрешен само от съда.

Един от съпрузите регистрира апартамент, закупен с ипотека, като негова единствена собственост и тежестта за изплащане на ипотечния кредит пада само върху неговите плещи. При тази опция вторият съпруг трябва задължително да се съгласи с такова решение. Съпругът, който поема ипотеката, трябва да е платежоспособен в очите на банката.

Може би банка или ипотечна организация ще ви предложи своя собствена опция. И той има право да поиска незабавно предсрочно погасяване на кредита.

По време на развод съпрузите трябва да разберат, че жилищното пространство, придобито по време на брака, принадлежи и на двамата, независимо кой го е купил и кой е посочен в документите. Само взаимното съгласие за равностоен участък ще ви спести нерви и загуба на време.

Все пак трябва да се плати

Раздор в семейни връзкии последващият развод, разбира се, е стрес за всички. Но все пак не трябва да забравяте задълженията си по кредита. Освен това въпросът , е един от най-трудните.

Поне един от съпрузите трябва да действа разумно и да прави месечни плащания за изплащане на ипотеката. В противен случай ще трябва да разделите и дълга за забавени плащания.

Ако правите месечна вноска върху своя дял (няма значение дали ипотечният апартамент е разделен между вас и вашия съпруг в съда или все още не) или изцяло, тогава винаги можете да възстановите неплатената част от ипотеката от недобросъвестен съпруг в съда.

Между другото, при преиздаване на ипотечен договор и промяна на условията му, банката ще изисква от вас да платите 0,5 - 1% от остатъка на ипотечния дълг.

Ако апартаментът е закупен преди сватбата

Само съпругът, който е сключил договора за заем, ще има право на апартамент, закупен с ипотека преди брака, по време на развод. Но вторият може да поиска чрез съда възстановяването на половината от парите, изразходвани по време на брака, за изплащане на ипотечния заем.

Някои факти

Много е трудно да се възстанови имущество, когато са регистрирани непълнолетни деца. Съдът ще изисква участието на административни органи по настойничество, попечителство и прокуратура.

Вторият съпруг може да има претенции към посочения апартамент, ако банката е знаела за промяната в семейното положение на кредитополучателя и вторият съпруг е станал участник в ипотеката като гарант.

Ипотека при граждански брак

Неофициалните брачни отношения не се регулират по никакъв начин от семейното и гражданското право. Следователно собственикът на ипотечния апартамент в случай на раздяла на граждански съпрузи ще бъде този, за когото от тях е съставен договорът за заем.

И ако някой от съжителите не е съгласен с този изход, има само един начин - съд. Само за да го спечелите, трябва да потърсите помощта на много добри адвокати. И бъдете търпеливи – доказването на вашите претенции в такъв случай е много по-трудно, отколкото просто да се договорите за плащане.

Разводът в присъствието на деца е трудна и продължителна процедура (говорим подробно за всички нюанси), но ако има и спорове относно разделянето на имущество и дори кредит, тогава съдебният спор може да се проточи дори много месеци . След като се съгласите приятелски, ще спестите голямо количество кал, нерви и пари.

Ипотеката и разводът на съпрузите са понятия, които трудно се съвместяват. Ето защо, когато се ожените и придобивате жилище на ипотека, трябва да помислите за сключване на брачен договор.

Ако все още имате въпроси относно това как да споделите апартамент в ипотека по време на развод, попитайте ги в коментарите.

Нашите читатели питат как ще се раздели ипотеката при развод на съпрузи с деца. Самата процедура по развода не е причина за промяна на условията за жилищен кредит. Тогава съпрузите ще бъдат солидарно отговорни за ипотеката.

Какво казва законодателството?

Семейният кодекс на Руската федерация определя следните права на съпрузите, които имат деца, ипотечен апартамент и се развеждат:

Общата собственост на съпрузите е всяко имущество, придобито по време на брак (няма значение на кого е регистрирано).
Преди това плащанията се изплащаха от общата собственост на съпруга и съпругата
Тъй като съпрузите са солидарно отговорни, банката ще ги принуди да погасяват солидарно кредита след развода.
се разделя на две равни половини. Но ако в семейството има деца, тогава родителят, с когото ще живеят, получава по-голямата част от жилището.

И двамата съпрузи отговарят за ипотеката, независимо кой е сключил споразумение с банката. Някои банки могат да изискат предсрочно погасяване на заема, след като научат за предстоящия развод. Можете да прочетете повече за това как правилно да изплатите ипотечен кредит за къща или апартамент в тази статия.

Важно: във всеки такъв случай има много нюанси, които ще бъдат взети предвид от банковата организация. Ако вие и вашият бивш съпруг не можете да стигнете до единодушно решение, което да устройва и двете страни, винаги можете да се обърнете към съда. В този случай трябва да се ръководите от Семейния кодекс, Гражданския кодекс, федерален закон„За ипотеката“ и, разбира се, вашия договор.

Но дори и тук си струва да запомните, че няма единен сценарий за развитие на събитията, абсолютно уникални решения ще бъдат взети във всеки случай, просто няма прецеденти за насока. За съжаление е много трудно да се постигне съгласие, т.к. трябва да се вземат предвид мненията на няколко страни.

Как могат да се разделят недвижими имоти и дълг?

Струва си да се отбележи, че такова разделение не винаги се случва според стандартния сценарий, всеки случай е индивидуален. Всеки има различни обстоятелства, доходи.

Възможни са следните опции:

Със съгласието на банката можете да промените договора за ипотека и да разделите отговорността за изплащане на дълга на определени части.
Ако има брачен договор или чрез съда, апартаментът може да бъде разделен по споразумение.
Апартаментът се разделя наполовина от съда, в противен случай е възможно, ако един от съпрузите може да докаже, че само той е участвал в.
Сделката може да бъде пререгистрирана само за един, но само ако банката се увери в неговата платежоспособност, добра кредитна история и надеждност като платец. За бъдещия кредитополучател е важно да знае как да поддържа положителна кредитна история, независимо какво, този преглед ще ви разкаже подробно за това.
Ако един от съпрузите откаже да внесе пари за изплащане на заема, тогава след развода дългът се прехвърля изцяло върху раменете на втория съкредитополучател. Ако той не се съгласи, тогава апартаментът ще бъде обявен за продажба от банката.
Съпругът, който ще покрие целия дълг към кредитора, може по съдебен път да поиска парично обезщетение от втория в съответствие с платената сума.
Ако ипотечните плащания не бъдат получени в продължение на 3 месеца или повече, имотът ще бъде предложен на търг и кредитополучателите ще получат остатъка след продажбата и изплащането на дълга. Ако в апартамента е регистрирано дете, то трябва да бъде изписано. Съдът може да отложи намирането на нов дом. Ако със съдебно решение детето не бъде изписано навреме, тогава органите по настойничеството могат да повдигнат въпроса за лишаване от родителски права на основание, което родителите не могат да предоставят нормални условияза да живеят децата.
Ипотекиран апартамент може да бъде продаден от бивш съпруг и съпруга за изплащане на дълг. Остатъкът се разделя между съпрузите. Прочетете как да продавате жилище под ипотека.

Важни моменти

Преди да вземете решение за каквото и да е действие, внимателно прочетете договора за заем, ако е възможно, свържете се с банковия клон за съвет по вашия проблем. Много често в договора е записано, че съпрузите стават съкредитополучатели, което е от полза за всички - общият доход се увеличава, за банката това е допълнителна застраховка и т.н.

Какво се случва на практика? Често там има друга бележка, която казва, че по време на развод условията на договора не се променят. Това означава, че ако една от страните откаже да продължи плащанията, тогава всички задължения ще бъдат изцяло прехвърлени на втория съкредитополучател. И ще бъде много трудно да го оспорим.

Всъщност ще имате само 3 възможности за развитие на събитията: да продължите да плащате заедно, да намерите липсващата сума на дълга за предсрочно погасяване или да продадете ипотекирания апартамент на банката. В много случаи именно третият вариант се използва за удовлетворяване интересите както на кредитора, така и на длъжника.

Последна актуализация през февруари 2019 г

Не всяко семейство може да си позволи да закупи собствено жилище с трудно спечелени и натрупани пари. Следователно единственият изход за тях е да закупят жилище в ипотека.

За който от съпрузите не е сключен договор за ипотечен кредит, според семейното право този дълг пада върху плещите и на двамата. Също като апартамент, закупен с ипотечни средства, от момента на покупката той става обща собственост на съпрузите.

Поради тази причина въпросът как се разделя апартамент в ипотека по време на развод обърква почти всяка разпадаща се семейна двойка. Според закона всичко е ясно: както апартаментът, така и ипотечният дълг са разделени между първите наполовина. Как става на практика? Нека се опитаме да го разберем.

Трябва да уведомите банката

AT последните годинипрактиката за издаване на ипотечни заеми на семейни двойки е такава, че един от съпрузите действа като основен кредитополучател, а вторият - негов съкредитополучател или поръчител. Това не променя същността - все пак те носят съвместно задължение към банковата организация, издала заема.

Ако решите да прекратите брака или вече сте се развели, трябва да уведомите кредитната институция за това. Именно тя ще ви предложи приемливи варианти за разделяне на апартамент, който е в ипотека, и самия ипотечен дълг.

Приемливо на първо място за тях. Но с решението, взето от съда или посочено в брачния договор (споразумение за разделяне на имущество), тя може да не се съгласи.

Оптимални опции за раздел

Продайте ипотечен апартамент, изплатете заема от постъпленията и разпределете останалото по равно между съпрузите.

Това е почти идеално, защото спестява развеждащите се както от необходимостта да живеят под един покрив, така и от задължението да връщат заема. Но не винаги е осъществимо. Причините за това са няколко.

Първо, трябва да координирате продажбата с банката, която е издала заема, а те не винаги са склонни да дадат разрешение за това, тъй като губят голяма част от лихвата, начислена от кредитополучателя за ползване на заема. Но ако и двамата кредитополучатели са платежоспособни, тогава банковата организация може да приеме този сценарий и да им предложи след продажбата на жилище да използват приходите за авансово плащане за закупуване на два отделни апартамента и получаване на два нови ипотечни заема.
Второ, малко вероятно е да се намери купувач, който иска да се включи в покупката на жилище, което е заложено в банката.
Трето, съпрузите най-вероятно ще трябва да се справят с продажбата на апартамент заедно, но това може да предизвика положителни емоции за редки разведени.

Плащанията по заема се разделят поравно между бившия съпруг и съпруга и всеки започва да носи вече не съвместна, а индивидуална отговорност за изплащане на ипотечния заем.

Бившите съпрузи, в съответствие с буквата на закона, остават собственици на апартамента на равни начала, но те също са длъжни да изплатят дълга заедно - само всеки има своя част. Това не е много удобно, особено ако нито единият, нито другият нямат друго жилище и трябва да живеете под един покрив. Има ситуации, когато един от съкредитополучателите просто спира да извършва плащания по своята част от заема, защото:

не живее в ипотекиран апартамент и не се счита задължен да го заплаща
не плаща умишлено, така че банката да пусне ипотечния апартамент на търг принудително
не разполага с достатъчно средства за това и др.

Що се отнася до първия и втория случай, съпругът, който редовно извършва плащания по ипотека, трябва да разбере, че подобна ситуация е до известна степен от полза за него. При условие, че той ще изплати както своята част от кредита, така и тази, която трябва да плати бившата съпруга, той има добри шансове в бъдеще да претендира за по-голям дял от апартамента. Тоест, необходимо е да се извършат плащания в пълен размер, в противен случай може да възникне ситуация, свързана с втория случай, описан по-долу.

Един от съпрузите, на когото му е писнало да живее заедно в ипотечен апартамент с бивша съпруга (или съпруг), може умишлено да спре да плаща заема. Рано или късно това ще доведе до факта, че банката ще се обърне към съда и ще получи решение за принудително изтегляне и продажба на апартамента в ипотека. След продажбата на жилище на търг и двамата бивши може да останат без нищо - в крайна сметка цената му ще бъде много по-ниска от пазарната стойност, но това е добър шанс да се отървете напълно от семейните връзки и съвместния живот.

Това включва и подвариант, при който единият от съпрузите погасява предсрочно своята част от ипотечния кредит, след което вторият остава единствен кредитополучател и вече носи лична отговорност за изплащането му. Тогава не става много ясно как да разделите апартамент в ипотека, каква ще бъде съдбата на самото жилище. По-скоро тя също ще остане в съвместна собственост, но съпругът, който е изплатил заема предсрочно, няма да може да се разпорежда с дела си, докато тежестта не бъде окончателно премахната от нея.

Трябва да се има предвид, че при този вариант банката задължително и много внимателно ще провери платежоспособността и на двамата съпрузи. И едва след като се увери, че и двамата действително могат да изплатят дължимата част от дълга на всеки, той ще се съгласи на разделяне на плащанията.

Единият от съпрузите се отказва от правата си върху ипотечен апартамент в полза на другия и в същото време е освободен от плащания по кредита.

Тази опция е много удобна, когато е невъзможно незабавно изплащане на заема или продажба на ипотечно жилище, а съпругът, който е отказал, има друго жилищно пространство. Банковата организация, издала заема, може да приеме тази опция само ако кредитополучателят, оставащ в едно лице, е признат за напълно платежоспособен.

Важно е да знаете, че за всяко преиздаване на договор за заем банковата организация има право да начисли такса за промяна на условията в размер от 0,5% до 1% от размера на оставащия дълг, но като цяло тя не желае да промени условията на споразумението.

Други възможности

Най-идеалният вариант, който може да задоволи всяка кредитна институция и да улесни процедурата за разделяне на апартамент в ипотека по време на развод, е предсрочното изплащане на ипотечния заем. За да направите това, можете да намерите необходимите средства чрез:

продажба на друго ценно имущество измежду съвместно придобитото
кандидатствайте за друг заем за един от съпрузите
продавам ипотечен апартамент и др.

Трябва да сте подготвени за факта, че някои кредитни организации, след като са научили за развода на съкредитополучателите и желанието им да споделят солидарност по ипотечен заем, могат да предложат изискване за задължително предсрочно погасяване на заема. Това условие може да бъде уговорено предварително в договора за кредит. Също така, когато издават заем, банките могат да изискат от кредитополучателите да съставят брачен договор, за да избегнат евентуални проблеми с ипотеките в бъдеще. И в последно времетова е доста често срещано.

Има и бивши двойки, които не подновяват нищо, но продължават да плащат заема след развод при същите условия. Това е възможно в случаите, когато отношенията между бившите съпрузи не са се влошили, те продължават да живеят в ипотечен апартамент заедно или плащат заем за апартамента, в който живеят общо дете(деца).

Ако има деца

При разделянето на апартамент в ипотека, ако има дете, съдът може да се отклони от правилото, според което всичко, придобито съвместно от съпрузите в брака, се разделя наполовина при развод. Доста често има случаи, когато съдът оставя на майката с децата по-голям дял в апартамента, докато бившите съпрузи продължават да плащат заема на равни части.

А ако майката има особени обстоятелства, като увреждане по здравословни причини, временна нетрудоспособност поради бременност или отглеждане на дете и т.н., тогава нейната вноска по кредита може дори да бъде намалена от съда спрямо сумата, която бащата ще плати. Но отново, това е възможно само със съгласието на кредитната институция.

Често средствата за майчински капитал се използват за пълно или частично изплащане на ипотечен кредит. В този случай на детето (или децата), съгласно закона, трябва да бъдат разпределени акции в ипотечно жилище, след като тежестта бъде премахната от него (виж. Така че делът в жилището на родителя, с когото децата ще останат след развод, условно нараства и поради това.

военна ипотека

При закупуване на апартамент на военна ипотека и развод горните правила и закони няма да се прилагат. И всичко това, защото всъщност ипотечният кредит се изплаща със средства, отпуснати от Министерството на отбраната на Руската федерация, а не от самия военнослужещ и съпругата му.

Трите основни правила на военната ипотека са:

договор за заем за закупуване на жилище може да бъде сключен само от самия военнослужещ (без участието на съпругата му),
максималната сума на заема по програмата за военна ипотека е 2 350 000 рубли,
войникът ще бъде единственият собственик на ипотечното жилище,
той няма да може да преиздаде договора за заем в случай на разделяне на жилище.

В случай на развод, съпрузите срещат много проблеми при разделянето на такъв апартамент. Съдилищата обикновено се произнасят според семейното право и изискват разделяне на жилището между съпрузите наполовина, но на практика това е почти невъзможно.

Често при получаване на военна ипотека кредитните организации изискват от кредитополучателя да сключи брачен договор, при условията на който в случай на развод той ще остане единственият собственик на апартамента и изпълнител на задълженията по заема. Съпрузите често изготвят такъв документ в името на закупуването на собствено жилище, без да се замислят възможни последствиякогато по време на развод членове на семейството на военнослужещ могат да останат без покрив над главите си.

Ипотека преди брака

Не е необичайно съпругът или съпругата да купуват апартамент с ипотека дори преди да са се оженили. Ипотечните заеми обаче по правило са дългосрочни и скъпи и впоследствие и двамата законни съпрузи трябва да плащат заема от общ портфейл.

Ако съвместният живот не се получи, тогава вторият съпруг не само ще бъде освободен от ипотечни плащания, но и ще може да възстанови от първия, който е кредитополучателят, своя дял от средствата, отпуснати за изплащане на заема. И това е съвсем справедливо, защото той остава единственият собственик на ипотечно жилище, закупено преди брака, а вторият не може да го поиска.

Все още има ситуации, когато апартамент е закупен на ипотека вече в брака, но първоначалната вноска е била използвана за средствата, получени от един от съпрузите от продажбата на „предбрачно“ жилище, наследено или дарено (тоест неговото еднолично дружество ). При доказване този фактв случай на развод в съда, той може да разчита на намаляване на дела си в ипотечния кредит или на преимуществено правопри разделяне на такова жилище.

В случай на развод, ако имате апартамент в ипотека, е важно да изберете оптималната опция за разделяне и за двама ви, дори преди да се обърнете към съда и банкова организация. Ако има основателни причини и аргументи, винаги можете да се опитате да преговаряте и да намерите изход, който ще задоволи всички.

Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни. Въпреки това, внимателно прочетете всички въпроси и отговори на статията, ако подобен въпрос има подробен отговор, тогава въпросът ви няма да бъде публикуван.

По данни на Росстат половината от регистрираните бракове се разтрогват в Русия - през 2012 г. например на 1,2 милиона брака се падат 641,9 развода. Колко от тези двойки са изплатили ипотечен заем, Росстат не уточнява, но според банкери ипотеката с развод е доста често срещана.

Какво да правим с апартамента, ако е невъзможно да продължим да живеем в него заедно и съпрузите не са сключили предварителен договор? Тъй като при кандидатстване за кредит апартаментът е придобит в обща съсобственост, правата върху този имот са равни за двете страни. Това означава, че при развод двамата съпрузи имат равни права върху придобитото имущество.

Ако заемът е взет от граждански съпрузи, които не са свързани помежду си, апартаментът по правило се регистрира като обща споделена собственост (дялите се разпределят поравно за всеки съпруг). Но и в двата случая и двамата съпрузи отговарят за дълговете, съгласно условията на договора за заем.

Следователно, когато става дума за развод, съпрузите трябва да решат какво да правят с апартамента, закупен на кредит, който може да бъде издаден както на съзаематели, така и на един от тях. Този въпрос е особено болезнен за онези, от които апартаментът е закупен на името на единия, а реалните плащания са извършени от другия съпруг. Могат да възникнат и други противоречиви ситуации, при които за развеждащите се съпрузи ще бъде много трудно да постигнат консенсус. Друга типична спорна ситуация: един от съпрузите е направил първоначална вноска от собствени средства, например, като е продал апартамент, който е наследил. „Съответно, в случай на развод, спорът е очевиден: основните средства са внесени от съпруга от лични средства, тоест неговият дял трябва да бъде по-голям, а новопридобитият апартамент е законно съвместна собственост на съпрузите“, казва адвокатът на Академичния офис на компанията Инком-Недвижимост Наталия Киселева.

Ситуацията изглежда различно, ако съпрузите не са официално регистрирани и апартаментът не е регистриран на този, който е направил първоначалната вноска за своя сметка. Парите, инвестирани в закупуването на апартамент в случай на прекъсване на отношенията, почти никога няма да бъдат върнати. Във всеки случай, ако не можете да постигнете споразумение сами, само съдът може да реши ситуацията.

„Според опита на Райфайзенбанк най-често срещаният вариант за разделяне на ипотечен апартамент е преиздаване на кредитни задължения и обект на обезпечение за заем на един от кредитополучателите“, Алексей Попович, заместник-ръководител на отдела за развитие на ипотечното кредитиране отдел на Райфайзенбанк, споделя своя опит.

Въпреки това, независимо от решението на бившите съпрузи, е възможно да направят това, което искат, само по споразумение с банката. „Ако някой от съпрузите реши изцяло да пререгистрира собствеността върху недвижими имоти, той трябва да получи съгласието на банката за извършване на тази сделка, да премине през повторна процедураанализ на платежоспособността и уреждане на въпроса за обезщетението с другата страна“, казва Герман Белоус, директор на отдела за бизнес на дребно в SB-bank.

Това няма да е толкова лесно, тъй като кредиторът няма намерение да поеме разходите по пререгистрацията на залогодателите. Освен това дори брачният договор по този въпрос може да бъде безсилен. „При разделянето на имуществото на съпрузите Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML) е готова да даде съгласие за промяна на информацията в USRR, при условие че такова разделяне се извършва въз основа на съдебно решение или споразумение за спогодба, одобрено от съдът, а не въз основа на обикновено споразумение, дори ако това е брачно споразумение“, казва Анна Волкова, директор на правния отдел на AHML. Факт е, че съпрузите могат да променят брачния договор няколко пъти и всеки път кредиторът ще трябва да прави промени в USRR.

Кой и колко плаща

Един от най трудни въпросипри развод с ипотека - кой и как ще продължи да обслужва остатъка от кредита. „В случай на развод на официално регистрирани съпрузи, задължения своевременно и в рамките на изцялоте са еднакво отговорни за изплащането на ипотечния заем, независимо кой е платил заема по-рано и е направил първоначалната вноска при сключване на ипотечна сделка“, спомня си Герман Белоус.

Освен това банката има право да изисква изпълнението на задълженията и от двамата съпрузи-съкредитополучатели, независимо дали са официално женени или не. „Банките не вземат под внимание разводите, това не се отразява на валидността на договорите за кредит и гаранциите", казва Иван Минаков, заместник-председател на УС на Международната банка за развитие. който има ликвидни имоти. Поради сложността на процедурите, възбраната върху ипотекиран имот ще бъде последна, която ще бъде извършена."

Освен това няма да работи да се обжалва фактът, че апартаментът е отишъл на друг съпруг или повечето от средствата са внесени от една от страните. „Съдополучателят се задължава, в случай на неизпълнение или неправилно изпълнение на задължения от страна на кредитополучателя, да отговаря пред кредитора солидарно с кредитополучателя в размер, равен на сбора от всички задължения, както по отношение на изпълнението на задълженията за извършване на месечни плащания и по отношение на изпълнение на задължението за пълно погасяване на заема, включително задължения за предсрочно пълно погасяване на заема с лихва“, казва Андрей Владикин, ръководител на отдела за ипотеки и заеми в NDV-Nedvizhimost.

Освен това, дори ако вече сте се споразумели с банката за извършване на промени в състава на собствениците на имоти, това не означава, че съставът на длъжниците също се е променил. „При развод не само апартаментът се разделя на две, но и остатъкът от дълга по заема в съответните дялове“, добавя г-н Владикин. „От правна гледна точка и двамата съпрузи (дори бившите) продължават да бъдат длъжници на кредитора, който не се интересува кой от тях действително прави плащания, продължава Анна Волкова, „Ако съпругът, който действително плаща заема, спре да плаща, кредиторът има право да изисква изпълнение на задълженията от двамата кредитополучатели и събиране на дълга от всички длъжници, както и възбрана върху залога.

За кредитополучателите опасността се крие във факта, че втората страна е малко вероятно да иска да изплати заема, който е станал ненужен. Например, в същата ситуация, когато един от съпрузите направи първоначална вноска, „в случай на развод, той теоретично може да каже на бившата си половина, че му е достатъчно и няма да плати оставащата лихва по ипотеката“, казва Рустам Азизов, ръководител на ипотечния център RDI. Освен това, ако една от страните откаже да плати заема и заемът е изплатен докрай от другата страна, тогава няма да е лесно да се отървете от втория собственик.

В случай на такава ситуация проблемът се решава съвместно с банката. Има няколко решения. Например, един от съпрузите може да прехвърли остатъка от дълга на себе си и да плати на бившия съпруг неговия първоначален дял, като по този начин остави апартамента на себе си. За да направите това, на първо място, е необходимо да уведомите банката за текущата ситуация, да съберете пълен пакет документи за оценка на платежоспособността и възможността за прехвърляне на целия баланс на дълга на един от бившите съпрузи.

По този начин банката ще трябва отделно да преговаря за промяна в състава на собствениците и длъжниците. „Разделянето на дълга и имуществото на обекта на обезпечение е невъзможно, защото ако един от кредитополучателите престане да отговаря за задълженията си, ще бъде доста проблематично да реализира своята част от обезпечението по кредита“, обяснява Алексей Попович, зам. ръководител на отдел „Развитие на ипотечното кредитиране“ в Райфайзенбанк. „Успяхме да се споразумеем за подялбата на имуществото, банката е готова да разгледа възможността за изтегляне на един от съпрузите от списъка на кредитополучателите. Това е възможно, когато задълженията и собствеността на цялото съоръжение се прехвърлят на един от кредитополучателите. Освен това въпросът за разделянето на имуществото и кредитните задължения се разглежда в съда."

Продаваме ненужни

Ако съпрузите, които се развеждат, не успеят да се споразумеят за прехвърлянето на собствеността върху закупения на кредит апартамент и страните не желаят да се обърнат към съда, остава само да продадат спорния имот. „Например, можете да обявите апартамент за продажба, да изплатите дълга към банката, да разделите баланса според първоначалната финансова вноска и да се разпръснете - предлага Андрей Владикин.“ В този случай също трябва да уведомите банката , Обикновено няма особени затруднения, че сделката за продажба ще се извърши в банката кредитор с участието на банков служител.Част от цената на апартамента, равно на суматадългът по кредита ще бъде заложен или в отделна депозитарна кутия в момента на регистрация на прехвърлянето на собствеността, или в специална сметка - акредитив, от който самата банка ще вземе парите за изплащане на кредита след регистрация. При погасяване на задължението банката издава удостоверение, че кредитът е погасен и банката разрешава премахване на тежестта от апартамента.

Вярно е, че преди да продадете апартамент, трябва да се споразумеете помежду си. „Банката може да даде съгласие за продажба на ипотекирания имот, но предпоставкатова е постигането от страна на бившите съпрузи на споразумение за разпределение на средствата", добавя Иван Минаков. „При всички случаи изпълнението ще се извършва под контрола на банката и на първо място ще бъдат дълговете към банката. бъде изплатен.“

Независимо от наличието или липсата на споразумение между съпрузите, които могат да разрешат този въпрос, включително в съда, „можете да продадете ипотекирания апартамент само със съгласието на ипотекарния кредитор“, казва Анна Волкова: „Ако кредиторът е готов да предостави такова съгласие, тогава той може да поиска, така че приходите от продажбата да бъдат използвани за погасяване на заема, а това, което остава, ще бъде прехвърлено на кредитополучателите, които могат да разделят получената сума по свое усмотрение. Заемодателят може да не изисква предсрочно погасяване на заема по време на продажбата, но такива условия за продажба са изключително редки , тъй като е малко вероятно някой да се съгласи да купи апартамент със запазване на обезпечение за обезпечаване на дълговете на други хора.Съответно, дори ако банката се съгласи с продажбата, ще изисква, на първо място, пълното изплащане на заема от постъпленията."

Подгответе се за развод

Като цяло участниците на пазара са съгласни, че е възможно да се избегнат противоречиви ситуации при развод с ипотека само чрез планиране на всичко предварително, колкото и тъжно да звучи в момента на семеен просперитет. „За да се защитят съпрузите преди ипотечна сделка, е необходимо предварително да се реши кой и в каква степен ще притежава собствеността върху придобития имот при евентуално прекратяване на брака и да се потвърдят споразуменията чрез сключване на брачен договор в нотариална форма“, сигурен е Херман Белоус. В Русия този документ установява само режима на разделяне на имуществото. Може да посочи кой ще получи общи скъпи подаръци, Бижута, движимо и недвижимо имущество. Важно е това споразумение да може да бъде съставено както преди брака, така и на всеки етап от него. „Най-често брачен договор за ипотечна сделка се сключва от тези съпрузи, които вече имат някаква обща собственост (апартамент, в който живее семейството) и единият от тях иска да купи апартамент само за себе си (например като алтернативно летище или за деца от друг брак), казва изпълнителен директоркомпания "Metrium Group" Мария Литинецкая.

В допълнение към сключването на предварително споразумение за разделяне на имуществото е важно да се съхраняват документални доказателства за всички важни етапи от получаването и обслужването на заем: всеки от тези документи може да реши делото в съда в една или друга посока. „Трябва да пазите договора за заем, всички документи за всички плащания, договора за ипотека (ако има такъв), договора за покупко-продажба на апартамента, разписката на продавача или друг документ за превод на пари на продавача“, посочва Анна Волкова „Тези документи могат да се използват и за получаване на собственост данъчни облекченияпредвидени от данъчното законодателство. Също така трябва да пазите застрахователни договори, както и документи за плащане на застрахователни премии. Документите за собственост, разписката на продавача или разписката за получаване на средства от продавача трябва да се съхраняват безсрочно."

Особено внимание заслужават сделките за покупка на апартамент в нова сграда при условията на договор за дялово участие (DDU), когато процедурата по влизане в собственост се извършва след предаване на къщата. „Ако ще купите апартамент и ще се ожените едновременно, но в същото време ще запазите апартамента за себе си, има смисъл първо да станете собственик на апартамента и след това да се ожените“, предлага Рустам Азизов. Ако първо сте подписали DDU, след това сте се оженили, след това сте изчакали две години за регистрация на собственост (и през това време е възможно да получите развод), тогава в случай на развод съпругата може да поиска от вас не само половината от всички плащания, платени за периода на семейния живот (които се считат за обща собственост), но и половината от първоначалната вноска, тъй като формално договорът за продажба на апартамент е сключен по време на брака.