Плюси та мінуси ТСЖ: оцінка ефективності господарювання. Плюси та мінуси створення ТСЖ

Перед багатьма власниками нерухомості у 2020 році, як і раніше, постає проблема вибору організації для обслуговування будинку. У цих випадках варто звернути увагу на питання: ТСЖ — що це таке? Плюси та мінуси цієї форми управління допоможуть прийняти правильне рішення.

Що це таке?

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

ТСЖ є некомерційною організацією, у своїй діяльності воно керується відповідним законом «Про некомерційні організації» (ФЗ № 7 від 1996 року).

Цілі створення

Конкретна відповідальність ТСЖ за виконання роботи і покарання за порушення, що допускаються, не закріплені ні житловим, ні цивільним законодавством. Як правило, санкції прописуються у Статуті товариства.

Зразок типового статуту ТСЖ.

Загальноцивільна відповідальність передбачена зазвичай за такі правопорушення:

шахрайство (наприклад, підроблення документів із показаннями загальнобудинкових лічильників);
недбалість (наприклад, відсутність оголошення про намічені збори мешканців);
присвоєння, розтрата (неправомірні витрати бюджету);
обман, введення в оману власників нерухомості, членів ТСЖ;
перевищення повноважень (наприклад, входження до квартири без згоди її власників).

За роботу всі члени товариства несуть матеріальну відповідальність. Винятком є і представники правління.

Плюси та мінуси ТСЖ у багатоквартирному будинку

Більшість житлового фонду у Росії (близько 80%) перебуває під обслуговуванням керівників підприємств. Така ситуація зумовлена відсутністю чіткого законодавчого регулювання товариств. Які ж у ТСЖ плюси та мінуси? Чи доцільно робити вибір на його користь?

Позитивні сторони

До переваг цієї форми управління слід віднести:

можливість ведення підприємництва;
самостійність у вирішенні питань власниками житла на зборах;
облік думки кожного власника квартири у будинку;
можливість самостійного вибору мешканцями підрядних фірм;
можливість організації робіт власними силами;
прозорість роботи (будь-який громадянин, навіть не має нерухомості в обслуговуваному будинку, має право отримати необхідні відомості про діяльність товариства).

ТСЖ у своїй діяльності орієнтується забезпечення благ власникам квартир. Якщо воно є, не варто хвилюватися про порядок у дворі, наявність парковок, дитячих майданчиків, чистоту в під'їздах. Аналіз практики ріелторів свідчить, що квартири в будинках, які обслуговують такі організації, коштують дорожче.

Негативні сторони

Недоліків у товариства не так багато, але вони значні:

слабке законодавче регулювання, що не дозволяє налагодити ефективну розрахункову систему, рано чи пізно постачальник послуг може стягнути через суд невиплачені суми, внаслідок чого виникає високий ризик подвійної оплати послуг добропорядними власниками;
серед власників квартир велика кількість пільговиків;
висока вартість послуг;
є ризик помилки у виборі голови товариства;
немає жорстких санкцій для несумлінних власників житла, наприклад, ухиляються від оплати, які роблять нелегальні перепланування квартир, які виявляють ініціативу.

Вивчивши правову структуру ТСЖ, можна з рішенням доцільності його формування.

Власники квартир повинні розуміти, що за такого способу господарювання вся відповідальність за стан будинку покладається саме на них.

Забезпечення житлового багатоквартирного будинку всіма зручностями передбачає необхідність одночасного керування цілим комплексом комунальних послуг, що надаються ресурсозабезпечуючими організаціями. Найчастіше мешканці будинку довіряють ці обов'язки спеціалізованим керуючим компаніям(КК), які беруть на себе укладання всіх необхідних договорів та угод, найм персоналу та контроль за послугами, що надаються. Такий підхід практично повністю відсікає можливість мешканців брати участь у господарській діяльності, ускладнює контроль та зумовлює необхідність додаткових платежів.

Власники квартир можуть об'єднатися і перейняти у керуючої компанії її функції. Таким чином, ТСЖ – це добровільне об'єднання мешканців багатоквартирного будинку, яке створюється у формі некомерційної юридичної організації.

Важливо розуміти, що стаття описує найбільш базові ситуації та не враховує низку технічних моментів. Для вирішення саме вашої проблеми отримайте юридичну консультацію щодо житлових питань за телефонами гарячих ліній:

Діяльність, вимоги та документарна база ТСЖ встановлюються безпосередньо Житловим Кодексом та загальними положеннями закону про реєстрацію юридичних осіб (головою третьою, четвертою).

Створення організованого товариства мешканців несе за собою певні цілі та функції:

Підвищення ефективності діяльності комунальних служб.
Безпосередня участь мешканців у господарській діяльності.
Прямий та прозорий контроль.
Регулювання цивільних відносин, що виникають і натомість володіння нерухомістю.
Швидке усунення проблем, що виникають.

Плюси та мінуси ТСЖслід враховувати під час здійснення діяльності.

Плюси створення ТСЖ

Основні переваги ТСЖбезпосередньо обумовлюються цілями, які переслідуються при його створенні, а також тим фактом, що діяльність товариства здійснюється за безпосередньою участю самих мешканців:

Незалежність від вищих інстанцій, мінімізація корупції.
Прямий контроль за господарською діяльністю.

Створення ТСЖ несе за собою деякі інші переваги. Так, товариство управляється головою, який вибирається безпосередньо з-поміж мешканців будинку. Більше того, всю організаційну роботу товариства можна здійснювати їх силами без необхідності додаткових повідомлень або дозволів. З цього випливає два факти:

Фінансова неупередженість.ТСЖ зобов'язана зберігати платіжні доручення, кошториси, звіти та квитанції за період діяльності - кожен мешканець багатоквартирного будинку має право будь-якої миті зажадати зазначені документи.
Швидке усунення будь-яких проблем.Голова товариства перебуває у постійній та прямій доступності, будь-який учасник ТСЖ може безпосередньо звернутися до нього у разі виникнення питань.

Товариство власників оплачує комунальні послуги постачальників безпосередньо зі свого банківського рахунку - це мінімізує витрати, унеможливлює виникнення заборгованості за тривалий період. До цього слід додати той факт, що ТСЖ має право:

надавати послуги з ремонту, прибирання та будівництва;
бути посередником при цивільних угодах. Це встановлено статтею житлового кодексу і дозволяє не тільки зменшити витрати, а й вийти на самозабезпечення.

З цих причин представники постачальників комунальних послуг, а також органи муніципальної влади охоче йдуть на взаємну співпрацю з товариствами мешканців: надають знижки та податкові пільги, виділяють технічне обладнання, допомагають організувати документообіг.

Мінуси створення ТСЖ

Подібна організація має деякі недоліки. Основні мінуси ТСЖз'являються вже етапі його створення. має складну організаційну структуру, виділену на кілька окремих етапів. Законодавство () суворо регламентує вимоги до документів, що спричиняє необхідність ретельного контролю при їх складанні та заповненні. Типовою проблемою на даному етапі є відсутність або неправильна форма повідомлення мешканців будинку, що може бути підставою для відмови в прийомі комплекту документів.

Фінансові відносини також викликають певні труднощі. Мешканці будинку мають самостійно вирішити, в якому розмірі та яким чином збиратимуться членські внески, хто є відповідальним за ведення бухгалтерії та де має зберігатися звітність.

Ще одним підводним каменему діяльності товариства є його некомерційна форма. Вона забороняє ТСЖ приймати у власність якесь окреме приміщення. З цієї причини, вся робота організації відбувається безпосередньо в квартирах мешканців будинку, що завдає певних незручностей.

Найбільш популярні питання та відповіді на них за плюсами та мінусами створення ТСЖ

Запитання:Добрий день. Керуюча компанія, яка обслуговує будинок, нагромадила боргів та розорилася, зараз ведуться судові розгляди. Ми вже підготували повний комплект документів для створення ТСЖ, усі жителі будинку згодні. Запросили у компанії, що управляє, документацію для того, щоб почати працювати з постачальниками комунальних послуг. Представник компанії заявив, що всі борги буде передано нам. Скажіть, чи має ТСЖ відповідати за боргами керуючої компанії? Максим.

Відповідь:Здрастуйте, Максиме. У Вашому випадку слід знати, що створення ТСЖ тягне за собою виникнення нової юридичної особи(Некомерційної організації). Вона не має нічого спільного з керуючою компанією, їхня діяльність ніяк не перетинається. наказує, що компанія, що управляє, зобов'язана передати товариству всю необхідну технічну документацію, після чого ТСЖ вже безпосередньо укладає. договори із постачальниками комунальних послуг. При цьому жодні борги товариством не успадковуються, більше того, КК зобов'язана перерахувати всі кошти, що залишилися, зібрані з певними цілями (на проведення ремонту або благоустрою) на банківський рахунок товариства мешканців.

Висновок

ТСЖ- Це спосіб спільного управління багатоквартирним житловим будинком за безпосередньої участі його мешканців. За своєю формою воно є некомерційною організацією, що зумовлює певні переваги і недолікийого діяльності.

До плюсів створення ТСЖ можна віднести:

Незалежність від вищих інстанцій.
Прямий контакт між мешканцями та комунальними службами.
Участь мешканців у господарській діяльності.
Оперативне вирішення проблем, що виникають.
Мінімізація фінансових витрат, отримання.

Мінусами ТСЖ є:

Організаційна складність.
Тривала процедура реєстрації, яка потребує ретельного підходу до документів.
Незручності під час здійснення діяльності.
Фінансові питання.

Багатоквартирний будинок є складним суб'єктом, у якому часто виникають різноманітні побутові та організаційні проблеми.

Вони можуть бути пов'язані з проведенням, налагодженням комунікацій та наданням мешканцям якісних комунальних послуг.

Для вирішення цих проблем власники квартир обирають один з доступних варіантів управління будинків. Далі буде розглянуто такий спосіб, як створення ТСЖ, а також виділено його переваги та недоліки.

Управління багатоквартирним будинком включає низку заходів та дій, які спрямовані на підтримку його нормального стану та забезпечення мешканців усіма необхідними ресурсами та послугами.

Конкретний спосіб вибирається власниками квартири шляхом ухвалення на загальних зборах відповідного рішення.

Причому у майбутньому це рішення може бути змінено на інше, також прийняте загальними зборами.

Допустимі способи управління багатоквартирним будинком визначено житловим законодавством, а саме ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Зокрема, вони включають:

Безпосереднє управління власниками житла

Даний спосіб допускається тільки для тих будинків, кількість квартир у яких не перевищує тридцять. Право діяти від імені власників має один із мешканців або третя особа, чиї повноваження засвідчуються довіреністю.

Такий спосіб є мінімально витратним і відрізняється тим, що відповідальність за платежі перед ресурсопостачальними компаніями може нести кожен мешканець окремо. Однак ефективний він лише для невеликих будинків, оскільки управління здійснюється на дуже низькому рівні.

Звернення до керуючої компанії (КК)

Ця організація є комерційною та надає послуги з управління будинком на підставі спеціального документа, що дозволяє, - ліцензії. У разі вибору такого способу власникам квартир необхідно вибрати ще й конкретну компанію, що управляє, оскільки в одному місті може функціонувати кілька різних КК.

Після цього між усіма власниками укладається договір, за яким КК зобов'язується протягом певного терміну та за встановлену плату надавати мешканцям будинки відповідні послуги (з ремонту будинку та надання комунальних послуг).

Даний спосіб найдорожчий із усіх, оскільки головна мета діяльності будь-якого КК - це отримання максимального прибутку.

При цьому якість послуг рідко буває досить високою.

Створення товариства власників житла (ТСЖ)

Ця організація є некомерційною та може створюватися власниками квартир як одного, так і кількох будинків. Для цього необхідно, щоб при ухваленні рішення на зборах були присутні мінімум 50% усіх власників. Мета ТСЖ така сама, як і в інших випадках - забезпечення будинків необхідними послугами та проведення певних видів робіт, спрямованих на відновлення та утримання спільного майна власників.

На практиці найбільш популярними є останні два способи – їх часто порівнюють між собою, виділяючи характерні відмінності, а також притаманні кожному методу переваги та недоліки. Плюси та мінуси від створення ТСЖ будуть наведені далі.

Плюси ТСЖ

При створенні ТСЖ власники квартир можуть розраховувати на отримання від свого вирішення таких переваг:

Великий ступінь впливу на політику та діяльність ТСЖ. Оскільки всі важливі рішення приймаються на зборах власників, кожен із них має право висловити свою думку або висловити незгоду з діями голови чи інших працівників.
Право вибору постачальників послуг. Представники товариства у межах своїх можливостей можуть самі виконувати певні роботи вдома (наприклад, технічного чи експлуатаційного характеру). Для складнішої діяльності можна залучати сторонні компанії. При цьому власники можуть брати участь у їхньому виборі, а потім контролювати діяльність.
Можливість отримання додаткового прибутку від підприємницької діяльності. Зокрема деякі загальні нежитлові приміщення будинку (наприклад, підвали) можуть здаватися в оренду третім особам. За рахунок одержаних від цього коштів платежі мешканців скорочуються.
Вища якість послуг. Оскільки члени ТСЖ безпосередньо зацікавлені у проведенні всіх робіт вони стежать більш ретельно. Як результат – наявність дитячих майданчиків, газонів у дворах та чистих приміщень усередині будинку.

Дані фактори досить вагомі, особливо при порівнянні з компанією, що управляє.

Однак вони матимуть місце лише за умови ефективної організації роботи ТСЖ та наявності в ньому грамотних співробітників.

Мінуси ТСЖ

Крім переваг, створення ТСЖ може супроводжуватися і суттєвими недоліками, наприклад:

Вищі платежі. При цьому плата за при цьому способі така ж, як і в інших випадках. Підвищення внесків пов'язане із додатковими витратами, які власники погоджуються нести добровільно. Також частина внесків йде оплату праці працівників ТСЖ, якщо такі є (наприклад, ).
Ризик вибору безграмотного керівництва. Далеко не в кожному будинку є мешканці, які здатні взяти на себе його управління і робити це ефективно. При виборі таких співробітників можливі наслідки їхньої діяльності позначаться на самих мешканців.
Недосконалість законодавства. Насправді ТСЖ частина стикається з труднощами ще етапі реєстрації. Під час діяльності також можливі складнощі при взаємодії з міськими структурами або поданням позовів до суду, оскільки ці процедури належним чином не врегульовані законодавчо.
Відсутність ініціативи з боку мешканців. Найчастіше багато пропозицій, які висуваються ініціативною групою ТСЖ, зустрічаються мешканцями з нерозумінням та навіть опором. Тому додатковий час слід витрачати на роз'яснювальну роботу з ними.
Поява боржників. Оскільки фінансування діяльності походить від загальних внесків усіх мешканців, вони мають покривати і платежі тих, хто їх не робить. При цьому стягнути борги дуже складно – для цього треба звертатися до суду.

Очевидно, що ТСЖ як спосіб управління будинком буде ефективним лише в тому випадку, якщо в ньому проживають грамотні та ініціативні мешканці, які можуть не тільки ініціювати цей процес, але й вести ефективну діяльність після. Для інших ситуацій краще звернутись до КК.

На що варто звернути увагу на створення ТСЖ?

Ще перед етапом створення товариства необхідно проаналізувати такі моменти:

Форма власності більшості мешканців. Створення товариства буде ефективним лише за умови, що більшість квартир є їх приватними володіннями.
Потенційні джерела прибыли. Зокрема це можуть бути нежитлові приміщення загального користування, які можна здавати в оренду.
Ступінь відповідальності мешканців. Якщо більшість із них ініціативні громадяни, які дбають про благоустрій свого будинку, вибір ТСЖ буде найефективнішим варіантом.
Тарифи КК. Варто порівняти суми, які доведеться платити компанії або вносити як внески до ТСЖ. У деяких випадках перший варіант буде вигіднішим, оскільки КК має налагоджені зв'язки з більшістю ресурсопостачальних компаній у місті.

В інших випадках вигіднішим варіантом буде все-таки вибір іншого способу управління будинком, оскільки ТСЖ не принесе належного ефекту і стане надто витратним варіантом.

Права та обов'язки

Ухвалення рішення про створення товариства відбувається на загальних зборах мешканців шляхом голосування. Причому проголосувати за цей варіант мають щонайменше 50% від усіх власників. Рішення обов'язково вноситься до протоколу зборів - на підставі цього документа та відбувається його державна реєстрація.

Після реєстрації ТСЖ стає юридичною особою та отримує певні права та обов'язки. До основних прав належить можливість:

укладати різні договори щодо виконання робіт та отримання послуг або самостійно надавати їх;
складати кошторис доходів та витрат на рік та розраховувати на його підставі платежі для мешканців;
розпоряджатися загальним майном товариства (продавати чи ).

Обов'язками товариства є:

забезпечення належного стану майна будинку;
дотримання прав та інтересів власників;
контроль за виконанням ними своїх обов'язків (наприклад, щодо внесення внесків);
вжиття заходів щодо припинення незаконного доступу третіх осіб до майна ТСЖ.

Найбільш широкий перелік правий і обов'язків конкретного товариства встановлюється у договірному порядку і закріплюється у документі, як статут ТСЖ.

У власників багатоквартирного будинку є кілька можливостей керувати своїм майном. Наприклад, укласти договір з компанією, що управляє, на обслуговування будинку або організувати ТСЖ (товариство власників житла). Як і будь-якому іншому випадку, знайдуться позитивні та негативні моменти в кожному випадку.

Насамперед необхідно отримати точні відомості про те, як зареєструвати будинок у податковій інспекції та інших державних органах. Потрібно сформувати статут, правила вступу та умови членства, багато іншого. Необхідно зрозуміти відмінності з іншими формами управління і вислухати думку всіх мешканців будинку.

Некомерційне об'єднання власників квартир називається ТСЖ. Ця організація може переслідувати отримання вигоди чи здійснювати трудову діяльність. На загальних зборах мешканці приймають рішення про створення юридичної особи з усіма правами та обов'язками. Приймається статут добровільної організації, формується членство, вирішується питання про фінансування та регулярні відрахування на існування ТСЖ.

Товариство найчастіше створюється, коли громадяни не задоволені діями та роботою компанії, що управляє. При об'єднанні громадян з'являється більше порядку у прибудинковій території, у місцях загального користування та у квартирах. Самоврядування призводить до значної економії та контролю за витрачанням комунальних платежів.

Основні позитивні моменти під час створення ТСЖ:

питання вирішуються голосуванням на загальних зборах;
дозволяється комерційна діяльність, наприклад, здавання у найм загальних приміщень;
думку члена товариства повинні враховувати;
деякі роботи можна виконати самостійно, без підрядників;
договори обслуговування укладаються з вигідними постачальниками послуг;
кожен власник має право отримання необхідних відомостей і звітності.

Стан будинку відображається у вартості квадратних метрів під час операцій з нерухомістю. Як правило, будинки з самостійним управлінням мають набагато доглянутіший вигляд у порівнянні з будинками під управлінням ЖКГ.

Здебільшого недоліки товариства пов'язані з недосконалістю фінансової системи. У деяких випадках, коли мешканці ігнорують комунальні платежі і за будинком утворюється борг, може виникнути судовий позов. Постачальник послуг, якому будинок заборгував платежі за конкретний період, має право стягнути заборгованість з усіма неустойками та пені. Суд задовольнить вимогу сумлінного постачальника та зобов'яже сплатити борг.

Усі мешканці, включаючи тих, хто не має боргів по квартплаті, повинні відповідати за загальним зобов'язанням. Таке становище знижує планку оптимального пристрою на кшталт ТСЖ, нікому не захочеться погашати сусідські борги.

Крім того, не можна уникати наступних моментів:

багато залежить від людського фактора, а саме особистості голови та правління;
питання оплати житлоплощі пільговиками лягає усім членів;
Досить часто вартість послуг для ТСЖ вища за середні за населеним пунктом.

Якщо загальні збори буде прийнято рішення про припинення діяльності товариства, то буде потрібно ліквідація встановленими методами. Потім буде повернення до однієї з обраних мешканцями керуючої компанії.

Одноосібно також можна залишити ТСЖ, але це буде пов'язано зі значними труднощами і завжди через судовий позов.

Останнім часом нерідкі судові процеси щодо визнання ТСЖ нелегітимним органом. Багато шахрайств з'являється саме там, де відбуваються розкрадання квартплати мешканців будинку. Деколи йде справжня війна протилежних сторін та угруповань. Часом підробляють списки мешканців, які нібито вибрали правління. Пізніше виявляється, що матеріальні інтереси мешканців порушені, платежі компаніям, постачальникам послуг не виконувались або виконувались у частковому обсязі.

Рекомендації тут прості та полягають в активній участі мешканців у справах свого ТСЖ. Це справді місце, де можна безкарно привласнювати кошти, якщо відсутня суворий контроль та звітність. Регулярні перевірки з боку мешканців, надання інформації та ведення наочної агітації та обліку дозволять припинити зловживання.

Окрім голови та правління, відкритими зборами обираються найняті працівники: управдом, бухгалтер, двірник, прибиральниця. Загальними зборами вирішується, який заробіток покладено на обслуговуючий персонал. Працівники мають бути офіційно працевлаштовані, отримувати заробітну плату та мати належні соціальні пільги.

Від колективу, який підібрано мешканцями, багато в чому залежить порядок у будинку та вартість комунальних платежів. Для перевірки діяльності обирається ревізійна комісія з-поміж мешканців. За бажанням можна залучити фахівців аудиту з боку, щоб отримати незалежне висновок.

Якщо мешканці довіряють голові та керманичу, але своєчасно перевіряють їхню діяльність на предмет зловживань, то проживати в ТСЖ набагато комфортніше та фінансово вигідніше для всіх громадян.

Існують законодавчі норми, що суворо регламентують створення, діяльність та ліквідацію товариства. Відступ від правил робить існування ТСЖ юридично не багатим видом. Правове врегулювання всіх спірних питань здійснюється відповідно до ФЗ “Про ТСЖ”, та регіональних установок. Після створення статуту та реєстрації товариства як юридична особа, укладається трудові договори з обслуговуючим персоналом та компаніями, що надають послуги.

Статут має бути прописаний ретельно і відповідати на всі питання контролюючих і наглядових органів. Все вирішується шляхом більшості голосів на позачергових чи планових звітних зборах. Тільки строга фінансова звітність дозволяє вважати вид управління будинком у формі ТСЖ оптимальним варіантом для багатоквартирного будинку.

Переваги та недоліки ТСЖ

Проблеми у ТСЖ. Перш ніж створити ТСЖ, потрібно спочатку зробити межування землі, розмітка території. Межування може бути проведено як по лінії будинку, так і приєднати прилеглу територію до будинку. На сьогоднішній день, щоб зробити межування землі у Москві, існує черга на 8 років уперед! Це перша проблема у створенні ТСЖ. Без межування неможливе оформлення у власність. Припустимо, що межування зроблено, тоді всі горища та підвали, цокольний поверх, мансарда. Все це можна здавати в оренду та отримувати додатковий прибуток. Можна здати площу під рекламу стіну будівлі – знову ж таки прибуток. Але якщо вникнути в це глибше. То виходить, що всі цокольні поверхи вже давно викуплені. Прибутку він не принесе, а головний біль може принести. Всі мансардні поверхи і підвали оформлені як держвласність місцевої влади, і прибутки з них отримують самі влади або вже продані у власність іншим людям.
Друга проблема – капітальний ремонт багатоквартирного будинку. Якщо в квитанціях враховувати суми на збір для проведення цього ремонту, то піде років 10-15, поки набереться потрібна сума. Будинок швидше розвалиться. Наразі розробляються поправки, в яких виділятимуться на капітальний ремонт гроші з бюджету регіону. Якщо ж гроші на ремонт допустимо зібрані без участі бюджетних грошей, то наприкінці року за чинним законодавством доведеться викласти ще 24% як податок на прибуток!

Приймаючи рішення про створення ТСЖ необхідно повною мірою уявляти як плюси, так і мінуси, які приносить людині вступ до ТСЖ.

(Мінус) Вищі експлуатаційні платежі.
Для багатьох саме цей пункт є причиною негативного ставлення до ТСЖ. Але треба розуміти, що обов'язкові комунальні платежі в ТСЖ такі самі, як і в середньому по місту. Інша справа, якщо мешканці самі ухвалюють рішення "скинутися" на благоустрій або інші цілі. Коли йдеться про влаштування паркування, встановлення замку або найм консьєржа, це виливається в невеликі витрати. Однак трапляються випадки, що у когось із мешканців з'являється бажання, наприклад, облицьовувати під'їзд мармуром.

(Плюс) Можливість впливати на політику компанії, що управляє.
Усі важливі питання у ТСЖ вирішує збори. І якщо мешканці не захочуть платити гроші за мармуровий під'їзд чи іншу екзотику, рішення ухвалено не буде. У більшості московських будинків, особливо старих, соціальний склад мешканців змішаний: сусідами великого бізнесмена можуть бути вчитель та двірник, і тут уже все залежатиме від того, хто складає більшість. Цікаво, що людина, яка живе в кондомініумі, але не є членом ТСЖ, не бере участі у прийнятті рішень, але зобов'язана їм підкорятися. Практика відрізняється від теорії: ті, хто не може платити, не платять, а ті, хто може, належать до цього з тим чи іншим ступенем розуміння.

(Мінус) Недосконалість законодавства та механізмів взаємодії ТСЖ з міськими структурами.
Якщо хтось із мешканців не хоче платити, зокрема обов'язкові комунальні платежі, стягнути з нього борги можна лише через суд. На це можуть піти роки, і весь цей час нестачу доведеться покривати за рахунок мешканців, що справно платять. Інша проблема пов'язана з пільговими категоріями громадян, які мають право на дотації з комунальних платежів. Місто за законом має повертати ТСЖ різницю між платежами пільговиків та реальними витратами на комунальні послуги, але на практиці цього не відбувається.

(Плюс) Можливість скорочувати витрати мешканців за рахунок резервів будинку та грамотної роботи керуючих.
Важлива перевага ТСЖ – право вести комерційну діяльність. Якщо в будинку є нежитлові приміщення, то товариство має право їх здавати. Але це швидше виняток, аніж правило: зазвичай у всіх нежитлових приміщень є власники. А ось що стосується підвалів та верхніх технічних поверхів – тут ТСЖ може проявити фантазію та знайти орендаря. На глухому фасаді або на даху будівлі може бути розміщений рекламний щит. Доходи від цієї діяльності також поповнять бюджет ТСЖ.

(Мінус) Відсутність ініціативи, нерозуміння з боку мешканців.
Звичайно, ТСЖ стикається з недосконалістю законодавства та свавіллям влади. Але головною проблемою залишається опір самих мешканців будинку, власників. Тому одним із важливих напрямів діяльності керуючої компанії стає роз'яснювальна робота.

(Плюс) Можливість вибирати експлуатуючу компанію та контролювати якість її роботи.
Головне завдання ТСЖ – забезпечити гідний рівень експлуатації будівлі. І для вирішення цього завдання є кілька шляхів:
1. Якщо ДЕЗ працює добре – рідкісний випадок, – можна нічого не змінювати, а просто оплачувати його роботу.
2. Будівельна компанія створила експлуатуючу організацію. Зазвичай це відбувається у елітних будинках зі складними інженерними комунікаціями. Робота такої організації зазвичай добре налагоджена, але коштує недешево. Заможних мешканців це влаштовує.
3. ДЕЗ працює незадовільно. В цьому випадку ТСЖ може переукласти договори з підрядниками - або з тими ж, з якими працювала ДЕЗ, або з іншими, якість робіт та розцінки яких влаштовують товариство.
4. Можна намагатися вирішити всі проблеми силами ТСЖ та наймати свій обслуговуючий персонал. Зазвичай цей спосіб стає логічним продовженням попереднього: ТСЖ відмовляється від послуг підрядників, залишаючи стороннім організаціям ті роботи, які самим виконувати невигідно. Поступово при ТСЖ утворюється експлуатуюча організація, яка може пропонувати свої послуги іншим будинкам та заробляти додаткові кошти для ТСЖ.

(Плюс) Чистий, упорядкований під'їзд, доглянутий двір.
Саме ці цінності мають стати результатом роботи ТСЖ. Домофон та консьєрж у під'їзді, чисті сходи, ліфт із дзеркалом, дитячий майданчик та газон у дворі – все це позначається не лише на настрої мешканців, а й на вартості квартир у будинку. Без жодного перебільшення діяльність ТСЖ здатна помітно збільшити ринкову ціну житла.
Незважаючи на номінальну підтримку міської влади, процес створення та розвитку ТСЖ триває нешвидко. Паралельно розвиваються альтернативні міські та комерційні керуючі компанії, де-не-де покращуються і робота ДЕЗів. Найімовірніше, ТСЖ ніколи не замінять повністю міські служби - адже порядок у дворі та в під'їзді, наведений силами міста, не сприяє виявленню ініціативи мешканця-власника.

Судові розгляди при несплаті житлових та комунальних послуг.
Будь-які спірні питання вирішуються на загальних зборах ТСЖ. Якщо не є якогось спільного рішення, то тут допоможе розібратися суд.
Припустимо, якщо член чи не член ТСЖ, багатоквартирного будинку, не оплачує витрати на оплату за житлове приміщення та комунальні послуги, то правління ТСЖ приймає рішення про подання на такого мешканця до суду. Для цього складається позовна заява про стягнення заборгованості та подається до суду за місцем проживання боржника згідно зі ст. 28 ЦПК України.
Справа по майновим суперечкам за ціною позову, що не перевищує п'ятисот мінімальних розмірів оплати праці (МРОТ), встановлених на день подання заяви, розглядає мировий суддя (ст. 23 ЦПК України). Якщо ціна позову перевищує п'ятсот МРОТ, її подають до районного суду.
За час судового розгляду боржник може закласти, заховати чи продати своє майно. І тоді рішення суду неможливо буде виконати. Тому одночасно з поданням позову до суду подається заява про її забезпечення. Воно розглядається у день надходження до суду без повідомлення відповідача, інших учасників справи.
Суд виносить рішення за відповідача, а заочне - і без нього. Копія заочного рішення надсилається відповідачеві протягом трьох днів з повідомленням про вручення. Відповідач може звернутися до суду із заявою про скасування цього рішення. Термін при цьому – сім днів з дня вручення копії. На заочне рішення суду сторони можуть подати касацію, рішення мирового судді - апеляцію. Зробити це можна протягом десяти днів, якщо відповідач не подав заяви про скасування рішення. А якщо все ж таки "заперечив", то протягом десяти днів з дня винесення ухвали суду про відмову в задоволенні цієї заяви (ст. 237 ЦПК РФ). Якщо скасовано рішення районного суду або змінено "вердикт" мирового судді, то нове рішення набуває чинності негайно. Якщо визнано вірним, то рішення набирає чинності після розгляду касації.
За заявою позивача суд може провести індексацію стягнених сум на день виконання рішення (ст. 208 ЦПК України).

Зробимо висновок із усього вищевикладеного.
Для легітимності рішень, які приймає товариство власників житла, необхідно врахувати думку кожного власника приміщень багатоквартирного будинку. Але врахувати думку кожного власника в організації, яка керує їхньою власністю, неможливо без участі кожного власника в ТСЖ. Якщо не всі власники приміщень є членами товариства, відбувається паралізація роботи ТСЖ. Товариство неспроможна приймати більшість важливих рішень без отримання згоди всіх власників, які є членами ТСЖ. З таким правовим статусом, коли без кожної згоди власника приміщень не може бути прийнято жодного важливого рішення, навряд чи хтось із них захоче розлучитися. Тому положення щодо необхідної кількості голосів у багатоквартирному будинку на загальних зборах усіх власників приміщень закріплено законодавчо у ст. 44-48 ЖК РФ. Сенс членства в товаристві - зберегти правовий зв'язок, прирівнявши прийняті рішення (більшістю голосів) до рішень приміщень, що приймаються власниками (одностайно) і найголовніше, змусивши власників приміщень у багатоквартирному будинку - членів ТСЖ, нести витрати за прийнятими рішеннями.