Плюсове и минуси на HOA: оценка на ефективността на домакинството. Плюсове и минуси на създаването на HOA

Много собственици на имоти през 2020 г., както и преди, са изправени пред проблема с избора на организация за обслужване на къщата. В тези случаи си струва да обърнете внимание на въпроса: HOA - какво е това? Плюсовете и минусите на тази форма на управление ще ви помогнат да вземете правилното решение.

Какво е?

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за решаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и Е СВОБОДЕН!

HOA е организация с нестопанска цел, следователно в своята дейност се ръководи от съответния закон „За организациите с нестопанска цел“ (FZ № 7 от 1996 г.).

Цели на създаването

Конкретната отговорност на HOA за изпълнение на работата и наказанието за извършените нарушения не са залегнали нито в жилищното, нито в гражданското законодателство. По правило санкциите са предвидени в устава на партньорството.

Образец на типичен чартър на HOA.

Общата гражданска отговорност обикновено се предвижда за следните престъпления:

измама (например фалшифициране на документи с индикации за общи домакински измервателни уреди);
небрежност (например необявяване на насрочена среща на наемателите);
присвояване, разхищение (неправомерни разходи на бюджета);
измама, подвеждане на собственици на имоти, членове на HOA;
злоупотреба с власт (например влизане в апартамент без съгласието на неговите собственици).

Всички членове на партньорството носят финансова отговорност за работата си. Представителите на борда не са изключение.

Плюсове и минуси на HOA в жилищна сграда

По-голямата част от жилищния фонд в Русия (около 80%) се управлява от управляващи компании. Тази ситуация се дължи на липсата на ясна законодателна уредба на работата на партньорствата. Какви са плюсовете и минусите на HOA? Разумно ли е да се направи избор в негова полза?

Положителни страни

Предимствата на тази форма на управление включват:

възможност за правене на бизнес;
независимост при решаване на въпроси от собствениците на жилища на среща;
като се вземе предвид мнението на всеки собственик на апартамент в къщата;
възможността за самостоятелен избор от страна на наемателите на фирми възложители;
възможността за самостоятелно организиране на работа;
прозрачност на работата (всеки гражданин, дори без недвижим имот в обслужвана къща, има право да получи необходимата информация за дейността на партньорството).

HOA в своите дейности се фокусира върху предоставянето на ползи на собствениците на апартаменти. Ако е наличен, не трябва да се притеснявате за реда в двора, наличието на паркоместа, детски площадки, чистотата във входовете. Анализът на практиката на брокерите показва, че апартаментите в къщи, обслужвани от такива организации, са по-скъпи.

Отрицателни страни

Недостатъците на партньорството не са толкова много, но са значителни:

слаба законодателна регулация, която не позволява да се създаде ефективна система за сетълмент, рано или късно доставчикът на услуги може да възстанови неплатени суми чрез съда, в резултат на което съществува висок риск от двойно плащане за услуги от уважавани собственици;
сред собствениците на апартаменти има изобилие от бенефициенти;
висока цена на услугите;
съществува риск от грешка при избора на председател на сдружението;
няма строги санкции за безскрупулни собственици на жилища, например тези, които избягват плащането, извършват незаконно преустройство на апартаменти и не проявяват инициатива.

След като проучи правната структура на HOA, е възможно да се определи с решение целесъобразността на нейното формиране.

Собствениците на апартаменти трябва да разберат, че с този метод на домакинство цялата отговорност за състоянието на къщата е върху тях.

Осигуряването на жилищна сграда с всички удобства изисква едновременното управление на цяла гама от комунални услуги, предоставени от организации, предоставящи ресурси. Най-често жителите на къщата поверяват тези задължения на специалисти управляващи компании(MC), които се ангажират сключването на всички необходими договори и споразумения, набирането на персонал и контрола върху предоставяните услуги. Този подход почти напълно отнема възможността на жителите да участват в стопанската дейност, усложнява контрола и налага допълнителни плащания.

Собствениците на апартаменти могат да се обединят и да поемат от управляващото дружество неговите функции. По този начин HOA е доброволно сдружение на жители на жилищна сграда, създадено под формата на юридическа организация с нестопанска цел.

Важно е да се разбере, че статията описва най-основните ситуации и не взема предвид редица технически проблеми. За да разрешите конкретния си проблем, получете правни съвети по жилищни въпроси, като се обадите на горещите линии:

Дейностите, изискванията и документалната база на HOA се установяват директно от Жилищния кодекс и общите разпоредби на закона за регистрация на юридически лица (глава трета, четвърта).

Създаването на организирано сдружение на наемателите носи със себе си определени цели и функции:

Повишаване ефективността на комуналните услуги.
Пряко участие на жителите в икономическите дейности.
Директен и прозрачен контрол.
Уреждане на граждански отношения, произтичащи от собствеността върху недвижими имоти.
Бързо отстраняване на проблеми.

Плюсове и минуси на HOAтрябва да се вземат предвид при извършване на дейности.

Предимства на създаването на HOA

Основен Предимства на HOAса пряко обусловени от целите, които се преследват при създаването му, както и от факта, че дейностите на партньорството се осъществяват с прякото участие на самите жители:

Независимост от висшите власти, минимизиране на корупцията.
Пряк контрол върху стопанската дейност.

Създаването на HOA носи със себе си някои други предимства. И така, партньорството се управлява от председателя, който се избира директно измежду жителите на къщата. Освен това цялата организационна работа на партньорството може да се извършва от тях, без да са необходими допълнителни уведомления или разрешения. Следователно два факта:

Финансова откритост. HOA е длъжна да съхранява платежни нареждания, оценки, отчети и разписки за целия период на дейност - всеки жител на жилищна сграда има право да поиска тези документи по всяко време.
Бързо решение за всякакви проблеми.Председателят на партньорството е в постоянен и директен достъп, всеки член на HOA може директно да се свърже с него, ако възникнат въпроси.

Партньорството на собствениците плаща сметки за комунални услуги на доставчиците директно от тяхната банкова сметка - това минимизира разходите, елиминира възможността за дългове за дълъг период от време. Към това трябва да се добави фактът, че HOA има право:

предоставяне на ремонтни, почистващи и строителни услуги;
да бъде посредник по граждански сделки. Това е установено от член на жилищния кодекс и позволява не само да се намалят разходите, но и да станете самодостатъчни.

Поради тези причини представители на доставчиците на комунални услуги, както и общинските власти, са готови да си сътрудничат с асоциациите на жителите: те предоставят отстъпки и данъчни облекчения, разпределят техническо оборудване и помагат за организирането на управлението на документи.

Минуси на създаването на HOA

Такава организация има и някои недостатъци. Основен мinus HOAсе появява още на етапа на неговото създаване. има сложна организационна структура, разделена на няколко отделни етапа. Законодателството () стриктно регламентира изискванията към документите, което води до необходимостта от внимателен контрол при тяхната подготовка и попълване. Типичен проблем на този етап е липсата или неправилната форма на уведомяване на жителите на къщата, което може да послужи като основание за отказ за приемане на набор от документи.

Финансовите взаимоотношения също причиняват определени трудности. Обитателите на къщата трябва сами да решат колко и как ще се събира членският внос, кой отговаря за счетоводството и къде да се съхранява документацията.

Друг клопкав дейността на партньорството е неговата нетърговска форма. Той забранява на HOA да поеме собственост върху отделни помещения. Поради тази причина цялата работа на организацията се извършва директно в апартаментите на жителите на къщата, което причинява определени неудобства.

Най-популярните въпроси и отговорите на тях за плюсовете и минусите на създаването на HOA

Въпрос:Здравейте. Управляващо дружество, която обслужва къщата, натрупа дългове и фалира, в момента се води съдебно дело. Ние от своя страна вече сме подготвили пълен комплект документи за създаване HOA, всички жители на къщата са съгласни. Поискахме документация от управляващото дружество, за да започнем работа с доставчиците на комунални услуги. Представителят на компанията заяви, че всички задължения ще бъдат прехвърлени на нас. Кажете ми, HOA носи ли отговорност за дълговете на управляващото дружество? Максим.

Отговор:Здравей Максим. Във вашия случай трябва да знаете, че създаването на HOA води до появата ново юридическо лице(организация с идеална цел). Няма нищо общо с управляващото дружество, дейностите им не се пресичат по никакъв начин. предписва, че управляващото дружество е длъжно да прехвърли на партньорството цялата необходима техническа документация, след което HOA директно сключва договори с доставчици на комунални услуги. В същото време не се наследяват дългове от партньорството, освен това управляващото дружество е длъжно да прехвърли всички останали средства, събрани за определени цели (за ремонт или подобрение) по банковата сметка на партньорството на наемателите.

Заключение

HOAе начин за съвместно управление на жилищна сграда с прякото участие на нейните жители. По своята форма то е организация с нестопанска цел, което води до определени Предимства и недостатъцинеговите дейности.

Предимствата на създаването на HOA включват:

Независимост от висши власти.
Директен контакт между жителите и комуналните услуги.
Участие на жителите в стопански дейности.
Бързо разрешаване на възникващи проблеми.
Минимизиране на финансовите разходи, получаване.

Недостатъците на HOA са:

организационна сложност.
Дълга процедура за регистрация, която изисква внимателен подход към документите.
Дискомфорт при извършване на дейности.
Финансови въпроси.

Жилищната сграда е сложен обект, в който често възникват различни битови и организационни проблеми.

Те могат да бъдат свързани с провеждане, установяване на комуникации и предоставяне на жителите на качествени комунални услуги.

За да разрешат всички тези проблеми, собствениците на апартаменти избират една от наличните опции за управление на дома. След това ще бъде разгледан метод като създаването на HOA, както и неговите предимства и недостатъци.

Управлението на жилищна сграда включва редица дейности и действия, които са насочени към поддържане на нормалното й състояние и осигуряване на обитателите на всички необходими ресурси и услуги.

Конкретният метод се избира от собствениците на апартамента чрез вземане на съответното решение на общото събрание.

Освен това в бъдеще това решение може да бъде променено с друго, също прието от общото събрание.

Допустимите методи за управление на жилищна сграда се определят от жилищното законодателство, а именно част 2 на чл. 161 ZhK RF. По-специално те включват:

Директно управление на собствениците на жилища

Този метод е разрешен само за тези къщи, броят на апартаментите в които не е такъв надхвърля тридесет. Право да действа от името на собствениците има един от наемателите или трето лице, чиято власт е удостоверена с пълномощно.

Този метод е минимално скъп и се различава по това, че всеки наемател може да носи отговорност за плащанията към компаниите за доставка на ресурси поотделно. Той обаче е ефективен само за малки къщи, тъй като контролът се извършва на твърде ниско ниво.

Свързване с управляващата компания (UK)

Тази организация е търговска и предоставя услуги за управление на дома въз основа на специален разрешителен документ - лиценз. В случай на избор на този метод, собствениците на апартаменти също трябва да изберат конкретна управляваща компания, тъй като няколко различни управляващи компании могат да работят в един град.

След това се сключва споразумение между всички собственици, според което управляващото дружество се задължава да предостави подходящи услуги на жителите на къщата (за ремонт на къщата и предоставяне на комунални услуги) в рамките на определен период и срещу фиксирана такса.

Този метод е най-скъпият от всички, тъй като основната цел на всяка управляваща компания е да увеличи максимално печалбите.

В същото време качеството на предоставяните услуги рядко е достатъчно високо.

Създаване на асоциация на собствениците на жилища (HOA)

Тази организация е с нестопанска цел и може да бъде създадена от собствениците на апартаменти в една или няколко къщи. За целта е необходимо на събранието при вземане на решение да присъстват поне 50% от всички собственици. Целта на HOA е същата като в други случаи - предоставяне на къщи с необходимите услуги и извършване на определени видове работа, насочени към възстановяване и поддържане на общата собственост на собствениците.

На практика последните два метода са най-популярни - те често се сравняват помежду си, като се подчертават характерните разлики, както и предимствата и недостатъците, присъщи на всеки метод. Плюсовете и минусите на създаването на HOA ще бъдат дадени по-долу.

Предимства на HOA

Когато създават HOA, собствениците на апартаменти могат да очакват да получат следните ползи от своето решение:

Голяма степен на влияние върху политиката и дейността на HOA. Тъй като всички важни решения се вземат на събранието на собствениците, всеки от тях има право да изрази своето мнение или да изрази несъгласие с действията на председателя или други служители.
Право на избор на доставчици на услуги. Представителите на партньорството, в рамките на своите възможности, могат сами да изпълняват определени домакински задължения (например от техническо или оперативно естество). За по-сложни дейности могат да бъдат привлечени външни фирми. В същото време собствениците могат да участват в избора си, а след това да контролират дейността.
Възможност за допълнителен бизнес доход. По-специално, някои общи нежилищни части на къщата (напр. мазета) могат да бъдат отдадени под наем на трети страни. Заради средствата, получени от това, плащанията на наемателите са намалени.
По-високо качество на предоставяните услуги. Тъй като членовете на HOA са пряко заинтересовани от извършването на цялата работа, те я следват по-внимателно. Като резултат - наличието на детски площадки, тревни площи в дворовете и чисти помещения вътре в къщата.

Тези фактори са доста значими, особено в сравнение с управляващото дружество.

Те обаче ще се извършват само при условие на ефективна организация на работата на HOA и наличието на компетентни служители в нея.

Минуси на HOA

В допълнение към предимствата, създаването на HOA може да бъде придружено от значителни недостатъци, например:

По-високи плащания. В същото време таксата за този метод е същата като в останалите случаи. Увеличението на вноските е свързано с допълнителни разходи, които собствениците се съгласяват да поемат доброволно. Също така част от вноските отиват за възнаграждението на служителите на HOA, ако има такива (например).
Рискът от избор на неграмотно ръководство. Не всяка къща има наематели, които могат да поемат нейното управление и да го правят ефективно. При избора на такива служители възможните последици от тяхната дейност ще се отразят на самите жители.
Несъвършенство на законодателството. На практика част от HOA среща трудности още на етапа на регистрация. По време на дейностите също може да има трудности при взаимодействието с градските структури или завеждането на дела в съда, тъй като тези процедури не са правилно регулирани от закона.
Липса на инициативност от страна на жителите. Най-често много от предложенията, представени от инициативната група на HOA, се посрещат от жителите с неразбиране и дори съпротива. Ето защо трябва да отделите допълнително време за разяснителна работа с тях.
поява на длъжници. Тъй като финансирането на дейностите идва от общите вноски на всички жители, те трябва да покриват и плащанията на тези, които не го правят. В същото време е много трудно да се събират дългове - за това трябва да се обърнете към съда.

Очевидно е, че HOA като начин за управление на къща ще бъде ефективен само ако е обитаван от компетентни и предприемчиви наематели, които могат не само да инициират този процес, но и да провеждат ефективни дейности след това. За други ситуации е по-добре да се свържете с Наказателния кодекс.

На какво трябва да обърнете внимание, преди да създадете HOA?

Още преди етапа на създаване на партньорство е необходимо да се анализират следните точки:

Формата на собственост на по-голямата част от жителите. Създаването на партньорство ще бъде ефективно само при условие, че повечето от апартаментите са тяхна частна собственост.
Потенциални източници на доходи. По-специално, това могат да бъдат нежилищни общи части, които могат да се отдават под наем.
Отговорност на наемателя. Ако повечето от тях са предприемчиви граждани, които се грижат за подобряването на домовете си, изборът на HOA ще бъде най-ефективният вариант.
тарифи в Обединеното кралство. Струва си да сравните сумите, които компанията ще трябва да плати или да внесе като вноски в HOA. В някои случаи първият вариант ще бъде по-изгоден, тъй като управляващото дружество е установило отношения с повечето компании за доставка на ресурси в града.

В други случаи по-печеливша опция все още би била да изберете различен начин за управление на къщата, тъй като HOA няма да доведе до желания ефект и ще стане твърде скъпа опция.

Права и задължения

Решението за създаване на дружество се взема на общо събрание на наемателите чрез гласуване. Освен това най-малко 50% от всички собственици трябва да гласуват за тази опция. Решението трябва да бъде вписано в протокола от заседанието - въз основа на този документ се извършва държавната му регистрация.

След регистрацията HOA става юридическо лице и получава определени права и задължения. Основните права включват възможността да:

сключва различни договори за извършване на работа и предоставяне на услуги или ги предоставя самостоятелно;
съставя прогноза за приходите и разходите за годината и изчислява въз основа на нея плащанията за жителите;
да се разпорежда с общото имущество на партньорството (да го продаде или).

Задълженията на партньорството са:

осигуряване на добро състояние на имуществото на къщата;
спазване на правата и интересите на собствениците;
контрол върху изпълнението на техните задължения (например при внасяне на вноски);
предприемане на мерки за спиране на незаконния достъп на трети страни до собствеността на HOA.

По-широк списък от права и задължения на конкретно партньорство се установява по договорен начин и се фиксира в такъв документ като хартата на HOA.

Собствениците на жилищна сграда имат няколко възможности за управление на имота си. Например, да сключите споразумение с управляваща компания за поддръжка на къщата или да организирате HOA (партньорство на собственици на жилища). Както във всеки друг случай, във всеки случай има положителни и отрицателни точки.

На първо място, трябва да получите точна информация за това как да регистрирате къща в данъчната служба и други държавни агенции. Ще е необходимо да се оформи устав, правила за влизане и условия за членство и много други. Необходимо е да се разберат разликите с други форми на управление и да се изслуша мнението на всички жители на къщата.

Асоциация с нестопанска цел на собственици на апартаменти се нарича HOA. Тази организация на граждани може да се стреми да получава обезщетения или да извършва трудова дейност. На общото събрание наемателите вземат решение за създаване на юридическо лице с всички права и задължения. Приема се уставът на доброволната организация, формира се членство, решава се въпросът за финансирането и редовните удръжки за съществуването на HOA.

Партньорство най-често се създава, когато гражданите не са доволни от действията и работата на управляващото дружество. Когато гражданите се обединят, има повече ред в района, в общите части и в апартаментите. Самостоятелното управление води до значителни спестявания и контрол върху разхода на сметки за комунални услуги.

Основните положителни аспекти при създаването на HOA:

въпросите се решават с гласуване на общото събрание;
разрешени са търговски дейности, например отдаване под наем на общи помещения;
трябва да се вземе предвид мнението на член на партньорството;
някои работи могат да се извършват самостоятелно, без изпълнители;
сключват се договори за услуги с печеливши доставчици на услуги;
всеки собственик има право да получи необходимата информация и отчетност.

Състоянието на къщата се отразява в цената на квадратните метри при сделки с недвижими имоти. Като правило, самоуправляващите се къщи имат много по-добре поддържан външен вид в сравнение с къщите, управлявани от комунални услуги.

Основно недостатъците на партньорството са свързани с несъвършенството на финансовата система. В някои случаи, когато жителите пренебрегват сметките за комунални услуги и зад къщата се натрупа дълг, може да възникне съдебно дело. Доставчик на услуги, на който дадена къща дължи плащания за определен период, има право да събере дълга с всички неустойки и лихви. Съдът ще удовлетвори изискването за добросъвестен доставчик и ще задължи да изплати дълга.

Всички наематели, включително тези без просрочени наеми, трябва да изпълняват общите задължения. Тази ситуация понижава летвата за оптимално споразумение от типа HOA; никой не иска да изплаща дълговете на съседа.

Освен това не трябва да се пренебрегват следните точки:

много зависи от човешкия фактор, а именно личността на председателя и борда;
въпросът за плащането на жилища от бенефициентите пада върху всички членове;
Доста често цената на услугите за HOA е по-висока от средната за населеното място.

Ако на общото събрание се вземе решение за прекратяване на дейността на партньорството, тогава ще се изисква ликвидация по установените методи. След това ще има връщане към една от управляващите компании, избрани от наемателите.

Възможно е също да оставите HOA самостоятелно, но това ще бъде изпълнено със значителни трудности и винаги чрез съдебни спорове.

Напоследък има чести съдебни дела за признаване на HOA като нелегитимен орган. Много измами се появяват точно там, където става кражбата на наема на обитателите на къщата. Понякога има истинска война на противоположни страни и групи. Понякога списъците с наематели, които уж са избрали борда, са фалшифицирани. По-късно се оказва, че са нарушени материалните интереси на живущите, плащания към фирми, доставчици на услуги не са извършени или са извършени частично.

Препоръките тук са прости и се състоят в активното участие на жителите в делата на техните HOA. Това наистина е място, където безнаказано могат да се присвояват средства, ако няма строг контрол и отчетност. Редовните проверки от страна на жителите, предоставянето на информация и нагледна кампания и воденето на записи ще помогнат за спиране на злоупотребите.

Освен председателя и управителния съвет, на открито заседание се избират наети работници: домоуправител, счетоводител, портиер, чистач. Общото събрание решава какво заплащане се дължи на обслужващия персонал. Служителите трябва да са официално назначени, да получават трудово възнаграждение и да имат необходимите социални придобивки.

Редът в къщата и цената на сметките за комунални услуги до голяма степен зависят от екипа, избран от наемателите. За проверка на дейността се избира ревизионна комисия измежду жителите. При желание могат да бъдат привлечени външни одиторски специалисти за получаване на независимо мнение.

Ако жителите се доверяват на председателя и домоуправителя, но своевременно проверяват техните дейности за злоупотреби, тогава животът в HOA е много по-удобен и финансово изгоден за всички граждани.

Съществуват законодателни норми, които стриктно регулират създаването, дейността и ликвидацията на партньорство. Отклонението от правилата прави съществуването на HOA юридически несъстоятелно. Правното уреждане на всички спорове се извършва в съответствие с Федералния закон „За сдруженията на собствениците на жилища“ и регионалните разпоредби. След създаването на устава и регистрацията на партньорството като юридическо лице се сключват трудови договори с обслужващ персонал и обслужващи компании.

Хартата трябва да бъде написана внимателно и да отговаря на всички въпроси на регулаторните и надзорните органи. Всичко се решава с мнозинство на извънредни или насрочени отчетни събрания. Само строгото финансово отчитане ни позволява да считаме вида на управлението на дома под формата на HOA най-добрият вариант за жилищна сграда.

Предимства и недостатъци на HOA

Проблеми в HOA. Преди да създадете HOA, първо трябва да направите проучване на земята, като маркирате територията. Геодезирането може да се извърши както по линията на къщата, така и за прикрепване на прилежащата територия към къщата. Днес, за да се изследва земя в Москва, има опашка за 8 години напред! Това е първият проблем при създаването на HOA. Без геодезия регистрацията на собственост е невъзможна. Да кажем, че е направено проучването на земята, след това всички тавани и мазета, мазето, таванът. Всичко това може да се отдава под наем и да се получават допълнителни доходи. Можете да отдадете под наем площта за рекламна стена на сградата - отново печалба. Но ако се задълбочите в него. Оказва се, че всички сутеренни етажи отдавна са изкупени. Няма да донесе печалба, но може да донесе главоболие. Всички тавански етажи и мазета са регистрирани като държавна собственост на местните власти, а самите власти получават печалби от тях или вече са продадени на други хора.
Вторият проблем е основен ремонт на жилищна сграда. Ако в разписките се вземе предвид сумата за събиране на този ремонт, тогава ще отнеме 10-15 години, докато се събере необходимата сума. Къщата бързо ще се разпадне. Сега се разработват поправки, в които да се отделят пари от областния бюджет за основен ремонт. Ако, например, парите за ремонт се събират без участието на бюджетни пари, то в края на годината, според действащото законодателство, ще трябва да се платят още 24% като данък върху доходите!

Когато се взема решение за създаване на HOA, е необходимо да се разберат напълно плюсовете и минусите, които присъединяването към HOA носи на човек.

(Минус) По-високи оперативни такси.
За мнозина тази точка е причината за негативното отношение към HOA. Но трябва да разберете, че задължителните комунални плащания в HOA са точно същите като средните за града. Друго нещо е, ако самите наематели решат да "хвърлят" за озеленяване или други цели. Когато става въпрос за организиране на паркинг, инсталиране на ключалка или наемане на портиер, това се превръща в малък разход. Има обаче моменти, когато един от наемателите има желание, например, да облицова входа с мрамор.

(Плюс) Способността да се влияе върху политиката на управляващото дружество.
Всички важни въпроси в HOA се решават от събранието. И ако наемателите не искат да плащат пари за мраморно стълбище или друга екзотика, решението няма да бъде взето. В повечето московски къщи, особено старите, социалният състав на жителите е смесен: учител и портиер могат да бъдат съседи на голям бизнесмен и тук всичко ще зависи от това кой е мнозинството. Интересното е, че човек, който живее в етажна собственост, но не е член на HOA, не участва във вземането на решения, но е длъжен да им се подчинява. Практиката се различава от теорията: който не може да плати, не плаща, а който може, се отнася към това с различна степен на разбиране.

(Минус) Несъвършенство на законодателството и механизмите за взаимодействие на HOA с градските структури.
Ако някой от наемателите не иска да плаща, включително и задължителните комунални сметки, дълговете могат да бъдат събрани от него само по съдебен ред. Това може да отнеме години и през цялото това време недостигът ще трябва да се покрива от редовно плащащи наематели. Друг проблем е свързан с преференциалните категории граждани, които имат право на субсидии за битови сметки. Градът по закон трябва да върне разликата между плащанията на бенефициентите и реалните разходи за комунални услуги на HOA, но на практика това не се случва.

(Плюс) Възможността за намаляване на разходите на жителите поради резервите на къщата и компетентната работа на мениджърите.
Важно предимство на HOA е правото за извършване на търговска дейност. Ако къщата има нежилищни помещения, партньорството има право да ги наеме. Но това е по-скоро изключение, отколкото правило: обикновено всички нежилищни помещения имат собственици. Но що се отнася до мазетата и горните технически етажи - тук HOA може да покаже въображение и да намери наемател. Билборд може да се постави върху празна фасада или покрив на сграда. Приходите от тази дейност също ще попълнят бюджета на HOA.

(Минус) Липса на инициатива, неразбиране от страна на жителите.
Разбира се, HOA се сблъсква с несъвършенството на законодателството и произвола на властите. Но основният проблем е съпротивата на жителите на къщата, собствениците. Следователно една от важните дейности на управляващото дружество е разяснителната работа.

(Плюс) Възможност за избор на действаща компания и контрол на качеството на нейната работа.
Основната задача на HOA е да осигури прилично ниво на експлоатация на сградата. И има няколко начина за решаване на този проблем:
1. Ако DEZ работи добре - рядък случай - не можете да промените нищо, а просто да платите за работата му.
2. Строителната фирма има създадена експлоатационна организация. Обикновено това се случва в елитни къщи със сложни инженерни комуникации. Работата на такава организация обикновено е добре установена, но не е евтина. Богатите жители са доволни от това.
3. DES не работи задоволително. В този случай HOA може да предоговори договори с изпълнители - или със същите изпълнители, с които DEZ е работил, или с други, чието качество на работа и цени отговарят на партньорството.
4. Можете да опитате да разрешите всички проблеми с помощта на HOA и да наемете свой собствен обслужващ персонал. Обикновено този метод се превръща в логично продължение на предишния: HOA отказва услугите на изпълнители, оставяйки на външни организации само онези работи, които са нерентабилни да извършват сами. Постепенно се формира действаща организация с HOA, която може да предлага услугите си на други къщи и да печели допълнителни средства за HOA.

(Плюс) Чист, добре поддържан вход, добре поддържан двор.
Именно тези стойности трябва да бъдат резултат от работата на HOA. Домофон и портиер на входа, чисти стълби, асансьор с огледало, детска площадка и морава в двора - всичко това влияе не само на настроението на жителите, но и на цената на апартаментите в къщата. Без никакво преувеличение дейностите на HOA могат значително да увеличат пазарната цена на жилищата.
Въпреки номиналната подкрепа на градските власти, процесът на създаване и развитие на HOA не протича бързо. В същото време се развиват алтернативни градски и търговски компании за управление, а работата на DEA се подобрява на места. Най-вероятно HOA никога няма да замени напълно градските услуги - в крайна сметка редът в двора и на входа, предизвикан от града, не допринася за инициативата на наемателя-собственик.

Съдебни спорове в случай на неплащане на жилищни и комунални услуги.
Всички спорни въпроси се решават на общото събрание на HOA. Ако няма общо решение, тогава съдът ще помогне да се разбере.
Например, ако член или нечлен на HOA, жилищна сграда, не плаща разходите за плащане на жилище и комунални услуги, тогава бордът на HOA решава да съди такъв наемател в съда. За целта се съставя искова молба за събиране на дълга и се подава до съда по местоживеене на длъжника в съответствие с чл. 28 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация.
Дело по имуществени спорове с цена на иска, която не надвишава петстотин минимални заплати (минимални заплати), установени в деня на подаване на заявлението, се разглежда от мировия съдия (член 23 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация). ). Ако цената на иска надвишава петстотин минимални работни заплати, той се предявява пред окръжния съд.
По време на процеса длъжникът може да заложи, укрие или продаде имуществото си. И тогава решението на съда ще бъде невъзможно за изпълнение. Следователно, едновременно с подаването на иск в съда, се подава заявление за предоставянето му. Разглежда се в деня на получаването му от съда, без да се уведомяват ответникът, другите участници в делото.
Съдът се произнася в присъствието на подсъдимия, а неприсъствено - без него. Препис от неприсъственото решение да се изпрати на ответника в тридневен срок с уведомление за връчване. Ответникът може да поиска от съда отмяна на това решение. Срокът за това е седем дни от датата на връчване на екземпляра. Страните могат да подадат касационна жалба срещу задочно решение на съда и да обжалват решението на мировия съдия. Това може да стане в десетдневен срок, ако ответникът не е подал молба за отмяна на решението. И ако въпреки това той „възрази“, тогава в рамките на десет дни от датата на издаване на съдебното решение за отказ да се удовлетвори това заявление (член 237 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация). Ако решението на районния съд бъде отменено или "присъдата" на мировия съдия бъде променена, новото решение влиза в сила незабавно. Ако бъде признато за правилно, решението влиза в сила след разглеждане на касацията.
По искане на ищеца съдът може да индексира възстановените суми в деня на изпълнение на решението (член 208 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация).

Нека направим извод от горното.
За легитимността на решенията, взети от асоциацията на собствениците на жилища, е необходимо да се вземе предвид мнението на всеки собственик на помещенията на жилищна сграда. Но е невъзможно да се вземе предвид мнението на всеки собственик в организацията, която управлява техния имот, без участието на всеки собственик в HOA. Ако не всички собственици на помещенията са членове на партньорството, тогава работата на HOA е парализирана. Партньорството не може да вземе повечето от основните решения без да получи съгласието на всички собственици, които не са членове на HOA. При такъв правен статут, когато нито едно фундаментално решение не може да бъде взето без пълното съгласие на собственика на помещението, е малко вероятно някой от тях да иска да напусне. Следователно разпоредбите относно необходимия брой гласове в жилищна сграда на общо събрание на всички собственици на помещения са залегнали в закона в чл. 44-48 LCD RF. Смисълът на членството в партньорство е да се поддържа правна връзка, приравнявайки взетите решения (с мнозинство на гласовете) с решенията, взети от собствениците на помещенията (единодушно) и, най-важното, чрез принуждаване на собствениците на помещения в жилищна сграда - членове на HOA, да поеме разноските по взетите решения.