Особливості поділу іпотечної квартири. Хто має право на іпотечну квартиру після розлучення

Будь-яке майно, яке придбано подружжям після весілля, буде вважатися спільно нажитим і при розлученні ділитися навпіл. Це чітко передбачено у Сімейному та Цивільному кодексах РФ. Не винятком буде і квартира, придбана в іпотеку, навіть якщо основним позичальником був ваш чоловік, і вона повністю у його власності.

Можливий і інший порядок поділу, якщо подружжя уклало шлюбний договір і в ньому зазначено, як ділиться квартира в іпотеці при розлученні. Але в нашій країні не є популярним такий спосіб юридичного закріплення сімейних відносин.

Банк повинен знати про розлучення

Як ділиться іпотека при розлученні? Перша інстанція, яку ви повинні повідомити про зміну сімейного стану- Банк, де оформлена іпотека. При цьому бажано прийти до них із готовим рішенням, прийнятим вами та вже колишнім чоловіком. Їх може бути три:

Ви знаходите необхідну грошову суму, гасите іпотечний кредит, продаєте квартиру і виручені гроші діліть навпіл. Це ідеальний варіант. Насправді ж здійснити його не так просто.

Можна ще спробувати домовитись із банком, щоб продати квартиру, що знаходиться в іпотеці. З виручених грошей можна погасити борг, інші ж поділити. Тут багато нюансів.

По-перше, банки на такі умови йдуть з небажанням. По-друге, навряд чи ви врятуєте велику суму від такого продажу. І, по-третє, рідкісний покупець захоче зв'язуватися із купівлею квартири у заставі банку.

Ви вирішуєте з банком питання щодо поділу іпотечних платежів і сплачуєте кожен свою частку. Тут також багато нюансів.

По-перше, у квартирі потрібно виділити частку кожному чоловікові, а за наявності дітей, і кожній дитині. Але, наприклад, в однокімнатній квартирі це зробити проблематично. Найчастіше це питання потрібно вирішувати у судових засіданнях, а процес цей тривалий та стомлюючий.

Квартира в іпотеці при шлюборозлучному процесі не поділяється, а її продаж може спричинити суттєві збитки для двох подружжя. Таким чином, краще все вирішити полюбовно, не звертаючись до суду.

Деякі факти

Спірних ситуацій, зокрема і з майном може бути, якщо оформити шлюбний договір. Це можна зробити: до весілля, у процесі сімейного життя. Однак, шлюбні контрактиукладають близько 5% громадян віком від 35-45 років, які вже колись пережили хворобливе розлучення з поділом майна.

По-друге, не факт, що кожен чоловік має достатній дохід та платоспроможність для того, щоб щомісяця гасити свою частину іпотеки. Банк дуже трепетно ставиться до цієї обставини.

По-третє, згідно із законом «Про іпотеку», частка, виділена у житловому приміщенні, не може стати предметом застави. Тому банк з великим небажанням йде на такий варіант. І ще важливе питання. Наприклад, ви з чоловіком розійшлися, з вами залишилися проживати двоє дітей. В іпотеку придбано трикімнатну квартиру з використанням коштів материнського капіталу. За законом у цій квартирі ви повинні виділити дітям по 14 частки після погашення іпотеки. У цьому випадку відповідь на питання, що робити з іпотекою при розлученні і хто з подружжя повинен взяти на себе обов'язок виплати іпотечного кредиту по частках дітей допоможе дозволити лише суд.

Один з подружжя оформляє квартиру, придбану в іпотеку, у свою одноосібну власність, і тягар погашення іпотечного кредиту лягає лише на його плечі. При цьому варіанті другий чоловік повинен обов'язково бути згодним з таким рішенням. Чоловік же, який бере іпотеку він, може бути платоспроможним у власних очах банку.

Можливо банк або іпотечна організація запропонує вам свій варіант. І він має право вимагати негайного дострокового погашення кредиту.

При розлученні подружжя має розуміти, що житлоплоща, придбана у шлюбі належить обом, не важливо, хто саме його купував і хто в документах. Тільки взаємна згода на рівноцінний розділ позбавить нервів і втрати часу.

Платити все одно потрібно

Розлад у сімейних відносинахі наступне розлучення - звичайно, стрес для кожного. Але все-таки не слід забувати про свої зобов'язання за кредитом. Крім того, питання, , - Один з найпростіших.

Хоч хтось із подружжя має вчинити розсудливо та вносити щомісячні платежі в рахунок погашення іпотеки. В іншому випадку доведеться ділити ще й борг за прострочені платежі.

Якщо ви щомісячно вносите платіж за своєю часткою (не важливо, чи розділена іпотечна квартира при розлученні між вами та чоловіком у судовому порядку чи ще ні) або повністю, то завжди по суду ви зможете з несумлінного чоловіка стягнути несплачену ним частину іпотеки.

До речі, при переоформленні іпотечного договору та зміні його умов, банк вимагатиме виплатити 0,5 — 1 % від суми залишку боргу за іпотекою.

Якщо квартира придбана до весілля

На квартиру, куплену в іпотеку до шлюбу, при розлученні матиме право лише той чоловік, який укладав кредитний договір. Натомість другий може вимагати через суд відшкодування йому половини коштів, витрачених під час шлюбу погашення іпотечного кредиту.

Деякі факти

Стягнути майно, де прописано неповнолітніх дітей дуже важко. Суд вимагатиме залучення адміністративних органів опіки, піклування та прокуратури.

У другого чоловіка можуть виникнути претензії на зазначену квартиру у разі, якщо банку було відомо про зміну сімейного стану позичальника, і другий чоловік став учасником іпотеки як поручитель.

Іпотека у цивільному шлюбі

Неофіційні шлюбні стосунки ніяк не регламентуються сімейним та цивільним законодавством. Тому власником іпотечної квартири у разі розлучення громадянського подружжя стане той, на кого з них оформлений кредитний договір.

І якщо хтось із співмешканців не згоден з таким результатом, дорога одна – до суду. Тільки для того, щоб його виграти, потрібно заручитися допомогою дуже добрих юристів. І запастися терпінням — довести свої претензії у такому разі набагато важче, ніж домовитися просто про виплату.

Оформлення розлучення за наявності дітей процедура непроста і тривала (докладно ми про всі нюанси розповідаємо), але якщо є ще й суперечки про поділ майна, та ще кредитного, то позов може затягтися навіть на багато місяців. Домовившись полюбовно, ви збережете велику кількість мул, нервів, та й коштів.

Іпотека та розлучення подружжя – поняття важко сумісні. Тому, одружуючись і купуючи житло в іпотеку, потрібно задуматися про укладення шлюбного договору.

Якщо у вас залишилися питання про те, як ділити квартиру в іпотеці під час розлучення, то задайте їх у коментарях

Наші читачі запитують, як буде ділитися іпотека при розлученні подружжя, яке має дітей. Сама процедура розлучення не є причиною зміни умов щодо житлового кредиту. Подружжя далі нестиме солідарну відповідальність за іпотекою.

Що йдеться у законодавстві?

У Сімейному Кодексі РФ зазначені такі права подружжя, які мають дітей, іпотечну квартиру і розлучаються:

Загальне майно подружжя – будь-яка власність, яка була нажита у шлюбі (при цьому не має значення, на кого вона оформлена).
Раніше платежі були виплачені за рахунок спільного майна чоловіка та дружини
Оскільки подружжя несе солідарну відповідальність, то банк змусить їх після розлучення спільно погашати кредит.
ділиться на дві рівні половини. Але якщо в сім'ї є діти, то той батько, з яким вони проживатимуть, отримує більшу частину житла.

Відповідальність за іпотеку несуть подружжя незалежно від того, хто укладав договір із банком. Деякі банки можуть вимагати дострокового погашення позики, дізнавшись про майбутнє розлучення. Докладніше про те, як правильно гасити іпотечну позику на будинок чи квартиру, можна прочитати у цій статті.

Важливо: у кожному такому разі є безліч нюансів, які обов'язково враховуватимуться банківською організацією. Якщо ви з колишнім чоловіком не можете дійти єдиного рішення, яке влаштовувало б обидві сторони, то ви завжди можете звернутися до суду. Керуватися при цьому слід Сімейним кодексом, Цивільним кодексом, федеральним законом"Про іпотеку", і, звичайно ж, вашим договором.

Але й тут варто пам'ятати про те, що не існує єдиного сценарію розвитку подій, у кожній справі виноситимуться абсолютно унікальні рішення, прецедентів для орієнтиру просто не існує. На жаль, дуже важко буває дійти згоди, т.к. повинні враховуватися думки відразу кількох сторін.

Як може ділитися нерухомість та борг?

Варто відзначити, що подібний поділ не завжди відбувається за стандартним сценарієм, кожен випадок індивідуальний. Усі мають різні обставини, доходи.

Можливі такі варіанти:

За наявності згоди банку можна внести зміни до іпотечного договору та розділити відповідальність за погашення заборгованості на певні частини.
За наявності шлюбного договору чи через суд квартира може ділитися за згодою.
Квартира по суду ділиться навпіл, інше можливо тоді, якщо один із подружжя зможе довести, що тільки він брав участь у .
Угода може бути переоформлена тільки на одного, але тільки якщо банк упевнитися в його платоспроможності, хорошій кредитній історії, надійності як платника. Майбутньому позичальнику важливо знати, як зберегти кредитну історію позитивною, незважаючи ні на що, про це детально розповість цей огляд.
Якщо один із подружжя відмовляється вносити гроші в рахунок погашення кредиту, то після розлучення борг повністю переходить на плечі другого співпозичальника. Якщо він не погоджується, то квартира буде виставлена банком на продаж.
Чоловік, який покриє перед кредитором весь борг, може в судовому порядку вимагати грошову компенсацію від другого відповідно до внесеної суми.
Якщо внески з іпотеки не надходять протягом 3 місяців і більше, житло буде виставлено на аукціон, а позичальники отримають залишок коштів після продажу та погашення заборгованості. Якщо у квартирі прописана дитина, то її потрібно виписати. Суд може надати відстрочку на пошук нового житла. Якщо за рішенням суду дитина не буде вчасно виписана, то органи опіки можуть порушити питання про позбавлення батьківських прав на підставі того, що батьки не можуть забезпечити нормальні умовидля проживання дітей.
Іпотечна квартира може бути продана колишніми чоловіком та дружиною, щоб погасити заборгованість. Залишок ділиться між подружжям. Про те, як продати житло під іпотекою, читайте.

Важливі моменти

Перед тим, як вирішуватись на якісь дії, уважно ознайомтеся з вашим кредитним договором, по можливості зверніться до відділення банку для отримання консультації з вашого питання. Дуже часто в договорі прописано, що подружжя стає співпозичальником, що вигідно для всіх — збільшується загальний дохід, для банку це додаткова страховка тощо.

Що виявляється практично? Найчастіше там є ще одна приписка, яка свідчить, що за умови розлучення умови договору не змінюються. Це означає, що й одна зі сторін відмовиться від продовження виплат, всі зобов'язання повністю перейдуть другого созаемщика. І заперечити це буде дуже важко.

По суті, у вас залишиться всього 3 варіанти розвитку подій: продовжувати платити спільно, знайти суму боргу для дострокового погашення, що бракує, або продати заставну квартиру банку. У багатьох випадках використовується саме третій варіант, щоб задовольнити інтереси і кредитора, і боржників.

Останнє оновлення Лютий 2019

Не кожна сім'я може дозволити собі придбати власне житло на зароблені чесною працею та накопичені кошти. Тому єдиним виходом для них стає придбання житла в іпотеку.

На кого б із подружжя не було оформлено договору іпотечної позики, згідно із сімейним законодавством борг цей лягає на плечі обох. Так само як і квартира, куплена з використанням іпотечних коштів, з моменту покупки стає спільною власністю подружжя.

З цієї причини питання про те, як при розлученні ділиться квартира в іпотеці, ставить у безвихідь практично кожну сімейну пару, що розпадається. За законом все зрозуміло: і квартира та іпотечний борг діляться між колишніми навпіл. А як відбувається на практиці? Спробуємо розібратися.

Потрібно повідомити банк

У Останніми рокамипрактика видачі іпотечних позик сімейним парам така, що з подружжя виступає основним позичальником, а другий – його созаемщиком чи поручителем. Сутності це не змінює - все одно вони несуть солідарне зобов'язання перед банківською організацією, яка видала кредит.

Якщо ви вирішили розірвати шлюб або вже розлучилися, про це обов'язково потрібно повідомити кредитну організацію. Саме вона запропонує вам прийнятні варіанти поділу квартири, що знаходиться в іпотеці, та самого іпотечного боргу.

Прийнятні насамперед їм. А ось із рішенням, винесеним судом або зазначеним у шлюбному договорі (світовій угоді про поділ майна), вона може й не погодитись.

Оптимальні варіанти розділу

Продати іпотечну квартиру, з виручених коштів погасити кредит, інші ж розділити порівну між подружжям.

Це майже ідеальний варіант, тому що позбавляє тих, хто розлучається і від необхідності проживати під одним дахом, і від зобов'язання виплачувати кредит. Але він не завжди здійсненний. На це є кілька причин.

По-перше, потрібно погодити продаж із банком, який видав кредит, а вони не завжди охоче дають на це свій дозвіл, адже ними втрачається чимала частина процентів, що стягуються з позичальника, за користування кредитом. Але якщо обидва позичальники платоспроможні, то банківська організація може прийняти такий варіант розвитку подій та запропонувати їм після реалізації житла використати виручені кошти на початковий внесок для купівлі двох окремих квартир та отримання двох нових іпотечних позик.
По-друге, навряд чи вдасться знайти покупця, який захоче зв'язуватися з купівлею житла, яке перебуває у заставі у банку.
По-третє, продажем квартири подружжю, швидше за все, доведеться займатися спільно, але у тих, хто рідко розлучається, це може викликати позитивні емоції.

Платежі за кредитом діляться між колишнім чоловіком та дружиною порівну, і кожен починає нести вже не солідарну, а індивідуальну відповідальність за погашення іпотечної позики.

Колишнє подружжя відповідно до літери закону на рівних залишається власниками квартири, але й разом зобов'язане гасити борг - тільки вже кожен свою частину. Це не зовсім зручно, особливо якщо іншого житла ні в того, ні в іншого немає і доводиться проживати під одним дахом. Трапляються ситуації, коли один із співпозичальників просто перестає вносити платежі по своїй частині кредиту, тому що:

не мешкає в іпотечній квартирі і не вважає себе зобов'язаним платити за неї
не сплачує навмисно, щоб банк виставив іпотечну квартиру на торги примусово
немає достатніх у тому коштів і т.д.

Що стосується першого і другого випадків, то чоловікові, який справно вносить іпотечні платежі, треба розуміти, що така ситуація йому певною мірою на руку. За умови, що він гаситиме і свою частину кредиту і ту, що має платити колишній чоловік, він має хороший шанс надалі претендувати на більшу частку в квартирі. Тобто, вносити платежі повною мірою потрібно обов'язково, інакше може статися ситуація, що стосується другого випадку, описана нижче.

Один із подружжя, якому спільне проживання в іпотечній квартирі з екс-дружиною (або чоловіком) набридло, може навмисно перестати виплачувати кредит. Рано чи пізно це призведе до того, що банк звернеться до суду та отримає рішення про примусове вилучення та продаж квартири в іпотеці. Після реалізації житла з аукціону обидва колишні можуть залишитися ні з чим – адже вартість її буде набагато нижчою за ринкову, зате це хороший шанс позбутися сімейних зв'язків і спільного побуту остаточно.

Сюди можна віднести подвариант, у якому одне з подружжя достроково гасить свою частину іпотечної позики, тоді другий залишається єдиним позичальником і вже несе індивідуальну відповідальність за його погашення. Тоді стає не дуже зрозуміло, як поділити квартиру в іпотеці, якою буде доля житла. Точніше залишиться вона також у спільній власності, ось тільки розпорядитися своєю часткою чоловік, який достроково погасив кредит, не зможе до остаточного зняття з неї обтяження.

Потрібно враховувати, що при такому варіанті банк обов'язково і дуже ретельно перевірятиме платоспроможність подружжя. І тільки переконавшись, що вони реально зможуть гасити належну кожному частину боргу, дасть згоду на поділ платежів.

Один із подружжя відмовляється від своїх прав на іпотечну квартиру на користь другого та одночасно звільняється від виплат за кредитом.

Цей варіант дуже зручний, коли погасити кредит відразу або продати іпотечне житло не виходить, а у чоловіка, що відмовився, є інша житлоплоща. Банківська організація, яка видала кредит, може прийняти такий варіант лише в тому випадку, якщо позичальник, що залишається в особі, буде визнаний повністю платоспроможним.

Важливо знати, що за будь-яке переоформлення кредитного договору банківська організація має право стягувати комісію за зміну умов у розмірі від 0,5% до 1% від суми боргу, що залишився, але взагалі йде на зміну умов договору з великим небажанням.

Інші варіанти

Найідеальніший варіант, який може влаштувати будь-яку кредитну організацію, та полегшити процедуру поділу квартири в іпотеці при розлученні, це погасити іпотечну позику достроково. Для цього можна знайти необхідні кошти шляхом:

продажу іншого дорогого майна з числа спільно нажитого
оформити інший кредит на одного з подружжя
продати іпотечну квартиру та ін.

Потрібно бути готовим до того, що деякі кредитні організації, дізнавшись про розлучення співпозичальників та їхнє бажання розділити солідарність по іпотечній позиці, можуть висунути вимогу про обов'язкове дострокове погашення кредиту. Ця умова може бути передбачена в кредитному договорі. Також банки при видачі позики можуть вимагати від позичальників укладання шлюбного договору, щоб уникнути можливих проблем з іпотекою надалі. І в Останнім часомце трапляється досить часто.

Трапляються і такі колишні пари, які нічого не переоформлюють, а продовжують платити кредит після розлучення на колишніх умовах. Це можливо у випадках, коли відносини між екс-подружжям не зіпсувалися, вони продовжують жити в іпотечній квартирі разом або сплачують кредит за квартиру, в якій проживає їх спільна дитина(Діти).

Якщо є діти

При розділі квартири в іпотеці, якщо є дитина, суд може відійти від правила, при якому все спільно нажите подружжям у шлюбі ділитися при розлученні навпіл. Досить часто трапляються випадки, коли суд залишає матері з дітьми більшу частку у квартирі, тоді як кредит колишнє подружжя продовжує платити у рівних частках.

А якщо у матері є особливі обставини, як то непрацездатність за станом здоров'я, тимчасова непрацездатність у зв'язку з вагітністю або доглядом за дитиною тощо, то її платіж за кредитом може бути судом навіть зменшений по відношенню до суми, що буде платити батько. Але можливо це знову ж таки лише за згодою кредитної організації.

Нерідко повного чи часткового погашення іпотечного кредиту використовуються кошти материнського капіталу. У цьому випадку дитині (або дітям) за законом обов'язково мають бути виділені частки в іпотечному житлі після зняття з нього обтяження (див. . тому частка в житлі у батька, з яким діти залишаться після розлучення, умовно збільшується ще й за рахунок цього).

Військова іпотека

При купівлі квартири з військової іпотеки та розлучення вказані вище правила та закони не діятимуть. А все тому, що фактично іпотечний кредит гаситься грошима, що виділяються міністерством оборони РФ, а не самим військовослужбовцем та його дружиною.

Три основні правила військової іпотеки:

кредитний договір на купівлю житла може укласти лише сам військовослужбовець (без участі подружжя),
гранична сума кредиту за військово-іпотечною програмою становить 2350000 рублів,
військовослужбовець буде одноосібним власником іпотечного житла,
він зможе переоформити кредитний договір у разі поділу житла.

У разі розлучення подружжя зустрічається з масою проблем при розподілі такої квартири. Суди, як правило, виносять рішення відповідно до сімейного законодавства та вимагають поділу житла між подружжям навпіл, проте на практиці це майже неможливе.

Часто при отриманні військової іпотеки кредитні організації вимагають від позичальника укладання шлюбного договору, за умовами якого у разі розлучення залишиться одноосібним власником квартири та виконавцем зобов'язань позики. Подружжя нерідко становить такий документ заради покупки свого житла, не замислюючись про можливі наслідкиколи при розлученні члени сім'ї військовослужбовця можуть залишитися без даху над головою.

Іпотека до шлюбу

Непоодинокі ситуації, коли чоловік або дружина купили в іпотеку квартиру ще до того, як одружилися. Однак, іпотечні позики, як правило, довготривалі і затратні, і сплачувати кредит згодом доводиться вже обом законним подружжю із загального гаманця.

Якщо спільне життя не склалася, то другий чоловік не тільки буде звільнений від іпотечних виплат, а й зможе стягнути з першого, який є позичальником, свою частку коштів, що спрямовуються на погашення кредиту. І це цілком справедливо, адже той залишається одноосібним власником іпотечного житла, купленого до шлюбу, а другий претендувати на нього не може.

Ще трапляються ситуації, коли квартира купується в іпотеку вже в шлюбі, але на початковий внесок використовувалися кошти, отримані одним із подружжя від продажу «доброго» житла, що дісталися у спадок або подаровані (тобто його одноосібні). За доказом даного фактупри розлученні в суді він може розраховувати на зменшення своєї частки в іпотечному кредиті або на переважне правопри розподілі такого житла.

У разі розлучення за наявності квартири в іпотеці важливо ще до звернення до суду та банківської організації вибрати оптимальний саме для вас обох варіант розділу. За наявності вагомих аргументів і аргументів завжди можна спробувати домовитися і знайти вихід, який влаштує всіх.

Якщо у Вас є питання на тему статті, будь ласка, не соромтеся задавати їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів. Однак, уважно прочитайте всі запитання-відповіді до статті, якщо на подібне запитання є докладна відповідь, то ваше питання не буде опубліковано.

За даними Росстату, у Росії розривається половина зареєстрованих шлюбів - у 2012 році, наприклад, на 1,2 млн шлюбів довелося 641,9 розлучення. Скільки з цих пар виплачували іпотечний кредит, Росстат не уточнює, проте, за словами банкірів, іпотека з розлученням є досить частим явищем.

Як же вчинити з квартирою, якщо далі жити в ній разом неможливо, а попередньої угоди подружжя не укладало? Оскільки при оформленні кредиту квартира купувалась у спільну спільну власність, то й права на це майно в обох сторін рівні. Це означає, що з розлученні подружжя мають рівні права придбане майно.

Якщо ж кредит брали громадянське подружжя, юридично один з одним не пов'язані, квартира, як правило, оформляється в загальну часткову власність (частки розподіляються і для кожного чоловіка). Але і в тому, і в іншому випадку за боргами відповідають подружжя, згідно з умовами кредитного договору.

Тому, коли справа доходить до розлучення, подружжю доводиться вирішувати, як вчинити з придбаною в кредит квартирою, яка може бути оформлена як на обох співпозичальників, так і одного з них. Особливо болісно це питання варте для тих, у кого квартира була придбана на ім'я одного, а фактичні виплати здійснював інший чоловік. Можуть виникати й інші спірні ситуації, в яких дійти єдиної думки подружжю, що розлучається, буде дуже складно. Ще одна типова спірна ситуація: один із подружжя вніс початковий внесок із власних коштів, наприклад продавши квартиру, що дісталася йому у спадок. "Відповідно, у разі розірвання шлюбу суперечка очевидна: основні засоби вніс чоловік із власних коштів, тобто його частка повинна бути більшою, а новопридбана квартира за законом є спільною власністю подружжя", - міркує юрист офісу "Академічне" компанії "Інком-Нерухомість" Наталія Кисельова.

Інакше виглядає ситуація, якщо подружжя офіційно не зареєстроване, а квартира оформлена не так, хто вносив початковий внесок за рахунок власних коштів. Вкладені у купівлю квартири гроші при розриві стосунків вже практично не повернути. У будь-якому разі, якщо самостійно домовитися не виходить, вирішити ситуацію може лише суд.

"З досвіду Райффайзенбанку найпоширеніший варіант розподілу іпотечної квартири - переоформлення кредитних зобов'язань та об'єкта забезпечення за кредитом на одного із позичальників", - ділиться досвідом заступник начальника управління розвитку іпотечного кредитування Райффайзенбанку Олексій Попович.

Однак незалежно від рішення колишнього подружжя зробити те, що вони хочуть, можна лише за домовленістю з банком. "У разі якщо хтось із подружжя наважиться повністю переоформити на себе право власності на нерухомість, він має отримати згоду банку на вчинення цієї угоди, пройти повторну процедуруаналізу платоспроможності та врегулювати питання щодо компенсації з іншою стороною", - говорить директор департаменту роздрібного бізнесу СБ-банку Герман Білоус.

Зробити це буде не так просто, адже кредитор не має наміру нести витрати при переоформленні складу заставників. Причому навіть шлюбний договір у цьому питанні може бути безсилим. "При розподілі майна подружжя Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) готове надати згоду на внесення змін до відомостей ЄДРП за умови, що такий розділ здійснено на підставі рішення суду або затвердженої судом мирової угоди, а не на підставі простої угоди, навіть якщо це шлюбний договір», - розповідає директор юридичного департаменту АІЖК Ганна Волкова. Справа в тому, що шлюбний договір подружжя може змінювати кілька разів, причому щоразу кредитор мав би вносити зміни до ЄДРП.

Хто і скільки платить

Один з найбільш складних питаньпри розлученні з іпотекою — хто і як продовжить обслуговувати позику, що залишилася. "У разі розлучення офіційно зареєстрованого подружжя зобов'язання своєчасно та в повному обсязіоплачувати іпотечний кредит вони несуть однаково незалежно від того, хто оплачував кредит раніше і вносив початковий внесок при оформленні іпотечної угоди», - нагадує Герман Білоус.

Причому банк має право вимагати виконання зобов'язань від подружжя-співпозичальників незалежно від того, перебувають вони в офіційному шлюбі чи ні. "Банки не беруть до уваги розлучення, це ніяк не впливає на дійсність кредитних договорів і поруок, - констатує заступник голови правління Міжнародного банку розвитку Іван Мінаков. у кого є ліквідне майно. Через складність процедур звернення стягнення на закладену нерухомість здійснюватиметься в останню чергу".

Причому апелювати до того, що квартира дісталася іншому чоловікові або більшу частину коштів внесла одна із сторін, не вийде. "Сопозичальник зобов'язується у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань позичальником нести відповідальність перед кредитором солідарно з позичальником у сумі, що дорівнює сумі всіх зобов'язань, як у частині виконання зобов'язань щодо здійснення щомісячних платежів, так і в частині виконання зобов'язання з повного повернення кредиту, включаючи зобов'язання за достроковому повному поверненню кредиту з відсотками", - каже керівник департаменту іпотеки та кредитів компанії "НДВ-Нерухомість" Андрій Владикин.

І навіть якщо ви вже домовилися з банком про внесення змін до складу власників нерухомості, це не означає, що склад боржників теж змінився. "При розлученні не лише квартира ділиться на двох, а й залишок боргу за кредитом у відповідних частках", - додає Владикин. "Юридично подружжя (навіть колишні) продовжують залишатися боржниками для кредитора, якому не важливо, хто з них фактично робить платежі, - продовжує Ганна Волкова. - Якщо чоловік, який фактично оплачує кредит, перестане платити, кредитор має право вимагати виконання зобов'язань від обох позичальників і стягнути борг з усіх боржників, і навіть звернути стягнення заставу " .

Для позичальників небезпека полягає в тому, що виплачувати кредит, що став непотрібним, друга сторона навряд чи захоче. Наприклад, у тій же ситуації, коли один із подружжя вніс початковий внесок, "при розлученні він теоретично може сказати своїй колишній половині, що з нього вистачить і платити відсотки, що залишилися, по іпотеці він не буде", розмірковує керівник іпотечного центру компанії RDI Рустам Азізов. Причому якщо одна із сторін платити за кредитом відмовилася, а кредит виплачується до кінця іншою стороною, то позбутися другого власника буде непросто.

У разі виникнення такої ситуації врегулювання питання відбувається разом із банком. Існує кілька варіантів рішення. Наприклад, одне із подружжя може перевести залишок боргу він і виплатити колишньому чоловікові його початкову частку, цим залишивши квартиру собі. Для цього в першу чергу необхідно повідомити банк про ситуацію, що склалася, зібрати повний пакет документів для оцінки платоспроможності та можливості перевести весь залишок боргу на одного з колишнього подружжя.

Таким чином, з банком доведеться окремо домовлятися про зміну складу власників та боржників. "Поділ боргу та власності об'єкта забезпечення неможливий, тому що якщо один із позичальників перестає відповідати за своїми зобов'язаннями, реалізувати його частину забезпечення за кредитом буде досить проблематично, - пояснює заступник начальника управління розвитку іпотечного кредитування Райффайзенбанку Олексій Попович. - При цьому, якщо колишнім подружжю вдалося домовитися про поділ майна, банк готовий розглянути можливість виведення зі складу позичальників одного з подружжя. Це можливо при переході зобов'язань та права власності на весь об'єкт до одного із позичальників. Крім цього питання поділу майна та кредитних зобов'язань розглядається в судовому порядку.

Продаємо непотрібне

Якщо домовитися один з одним про переведення власності на придбану в кредит квартиру подружжю, що розлучається, не вдається, а до суду сторони звертатися не хочуть, залишається тільки продати спірну нерухомість. "Наприклад, можна виставити квартиру на продаж, погасити борг перед банком, залишок поділити відповідно до початкової матеріальної участі і розійтися, - пропонує Андрій Владикин. - У цьому випадку теж треба повідомити банк. Особливих труднощів зазвичай не виникає. Головна відмінність буде лише в тому, що угода з продажу проходитиме у банку-кредиторі за участю співробітника банку. рівна сумізаборгованості за кредитом закладатиметься або в окремий депозитарний осередок на час реєстрації переходу права власності, або на спеціальний рахунок — акредитив, з якого банк сам забере гроші в рахунок погашення кредиту після реєстрації. Коли заборгованість буде погашена, банк видає довідку про те, що кредит погашено та банк дозволяє зняти обтяження з квартири”.

Щоправда, перш ніж продавати квартиру, потрібно домовитися один з одним. "Банк може дати згоду на продаж закладеної нерухомості, але обов'язковою умовоюцього є досягнення колишнім подружжям угоди з питання розподілу коштів, - додає Іван Мінаков.

Незалежно від наявності або відсутності угоди між подружжям, яке може вирішувати це питання в тому числі в судовому порядку, "продати закладену квартиру можна виключно за згодою заставоутримувача/кредитора", каже Ганна Волкова: "Якщо кредитор готовий таку згоду надати, то він може вимагати щоб виручені від продажу кошти були спрямовані в рахунок погашення кредиту, а все, що залишилося, буде передано позичальникам, які мають право розділити отриману суму на свій розсуд.Кредитор може і не вимагати дострокового погашення кредиту при продажу, однак такі умови продажу — величезна рідкість , оскільки навряд чи хтось погодиться купити квартиру із збереженням застави у забезпечення чужих боргів. Відповідно, навіть у разі, якщо банк погодився на продаж, він вимагатиме насамперед із вирученої суми повністю погасити кредит".

Готуйтеся до розлучення заздалегідь

Загалом учасники ринку сходяться на думці, що уникнути спірних ситуацій при розлученні з іпотекою можна, тільки заздалегідь все розпланувавши, хоч би як сумно це звучало в момент сімейного благоденства. "Щоб убезпечити подружжя перед іпотечною угодою, необхідно заздалегідь визначитися з тим, хто і в якому обсязі володітиме правом власності по нерухомості, що купується в разі можливого розірвання шлюбу, і підтвердити домовленості шляхом укладення шлюбного договору в нотаріальній формі", - упевнений Герман Білоус. У Росії цей документ встановлює лише режим розподілу власності. У ньому можна вказати те, кому дістануться спільні дорогі подарунки, ювелірні прикраси, рухоме та нерухоме майно. Важливо, що цю угоду можна скласти як до одруження, так і на будь-якому його етапі. "Найчастіше шлюбний договір для іпотечної угоди складають ті подружжя, у якого вже є якась спільна власність (квартира, в якій живе сім'я) і один з них хоче купити квартиру тільки для себе (наприклад, як запасний аеродром або для дітей від іншого) шлюбу)",— каже генеральний директоркомпанії "Метріум Груп" Марія Літинецька.

Крім укладання попередньої угоди про поділ майна важливо зберегти документальні підтвердження всіх важливих етапів отримання та обслуговування кредиту: будь-який з цих паперів може вирішити розгляд справи в суді у той чи інший бік. "Потрібно зберігати кредитний договір, всі документи про всі платежі, договір про іпотеку (якщо є), договір купівлі-продажу квартири, розписку продавця або інший документ про передачу продавцю грошей, - зазначає Ганна Волкова. - Ці документи можуть бути використані і для отримання майнових податкових відрахувань, передбачених податковим законодавством Зберігати слід і договори страхування, а також документи про оплату страхової премії. Документи про власність, розписку продавця чи документ про отримання продавцем коштів потрібно зберігати безстроково".

На особливу увагу заслуговують угоди з купівлі квартири в новобудові на умовах договору пайової участі (ДДУ), коли процедура набуття права власності відбувається вже після здачі будинку. "Якщо ви збираєтеся купити квартиру і одружуватися одночасно, але при цьому зберегти квартиру за собою, має сенс спочатку вступити в права власності на квартиру, а потім вже одружуватися, - пропонує Рустам Азізов. - Якщо ж ви спершу підписали ДДУ, потім одружилися, потім два роки чекали на оформлення власності (а за цей час і розлучитися можна), то дружина у разі розлучення цілком може вимагати у вас не тільки половину всіх виплачених за період сімейного життя платежів (які вважаються спільним майном), а й половину початкового внеску, тому що формально договір купівлі-продажу квартири укладався у період подружжя".