مزایا و معایب HOA: ارزیابی کارایی خانه داری. مزایا و معایب ایجاد HOA

بسیاری از صاحبان املاک در سال 2020، مانند گذشته، با مشکل انتخاب یک سازمان برای خدمات خانه مواجه هستند. در این موارد، ارزش توجه به این سوال را دارد: HOA - چیست؟ مزایا و معایب این شکل از مدیریت به شما کمک می کند تا تصمیم درستی بگیرید.

آن چیست؟

خوانندگان عزیز! این مقاله در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کند، اما هر مورد فردی است. اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقا مشکلت رو حل کن- تماس با مشاور:

درخواست ها و تماس ها 24/7 و 7 روز هفته پذیرفته می شود.

سریع است و رایگان است!

HOA یک سازمان غیرانتفاعی است، بنابراین، در فعالیت های خود توسط قانون مربوطه "در مورد سازمان های غیر انتفاعی" (FZ شماره 7 1996) هدایت می شود.

اهداف خلقت

مسئولیت خاص HOA برای انجام کار و مجازات تخلفات انجام شده در قانون مسکن و مدنی ذکر نشده است. قاعدتاً تحریم ها در اساسنامه شرکت پیش بینی شده است.

نمونه ای از منشور معمولی HOA.

مسئولیت مدنی عمومی معمولاً برای جرایم زیر پیش بینی می شود:

• تقلب (به عنوان مثال جعل اسناد با نشانه های متر خانه معمولی)؛
• سهل انگاری (به عنوان مثال، عدم اعلام جلسه برنامه ریزی شده مستاجرین)؛
• اختلاس، اتلاف (هزینه های غیرقانونی بودجه)؛
• فریب، گمراه کردن صاحبان اموال، اعضای HOA.
• سوء استفاده از قدرت (به عنوان مثال، ورود به یک آپارتمان بدون رضایت صاحبان آن).

کلیه اعضای شراکت مسئولیت مالی کار خود را دارند. نمایندگان هیئت مدیره نیز از این قاعده مستثنی نیستند.

مزایا و معایب HOA در یک ساختمان آپارتمانی

بیشتر سهام مسکن در روسیه (حدود 80٪) توسط شرکت های مدیریت مدیریت می شود. این وضعیت به دلیل فقدان مقررات قانونی شفاف در مورد کار مشارکت ها است. مزایا و معایب HOA چیست؟ آیا انتخابی به نفع او معقول است؟

جنبه های مثبت

مزایای این نوع مدیریت عبارتند از:

• امکان انجام تجارت؛
• استقلال در حل مسائل توسط صاحبان خانه در یک جلسه؛
• با در نظر گرفتن نظر هر صاحب آپارتمان در خانه؛
• امکان انتخاب خود توسط مستاجران شرکت های پیمانکاری؛
• امکان سازماندهی کار به تنهایی؛
• شفافیت کار (هر شهروند، حتی بدون املاک و مستغلات در یک خانه خدماتی، حق دارد اطلاعات لازم را در مورد فعالیت های مشارکت به دست آورد).

HOA در فعالیت های خود بر ارائه مزایای به صاحبان آپارتمان تمرکز دارد. در صورت موجود بودن، نگران نظم حیاط، وجود پارکینگ، زمین بازی، تمیزی در ورودی ها نباشید. تجزیه و تحلیل عملکرد مشاوران املاک نشان می دهد که آپارتمان ها در خانه هایی که توسط چنین سازمان هایی سرویس می شوند گران تر هستند.

جنبه های منفی

معایب مشارکت چندان زیاد نیست، اما قابل توجه است:

• مقررات ضعیف قانونی، که اجازه ایجاد یک سیستم تسویه حساب موثر را نمی دهد، دیر یا زود ارائه دهنده خدمات ممکن است مبالغ پرداخت نشده را از طریق دادگاه بازیابی کند، در نتیجه، خطر پرداخت مضاعف برای خدمات توسط صاحبان محترم وجود دارد.
• در بین صاحبان آپارتمان ها ذینفعان فراوانی وجود دارد.
• هزینه بالای خدمات؛
• خطر اشتباه در انتخاب رئیس شرکت وجود دارد.
• هیچ تحریم سختی برای صاحبان خانه های بی پروا وجود ندارد، به عنوان مثال، کسانی که از پرداخت فرار می کنند، بازسازی غیرقانونی آپارتمان ها را انجام می دهند و ابتکار عمل نشان نمی دهند.

با مطالعه ساختار قانونی HOA، می توان با تصمیمی مصلحت تشکیل آن را تعیین کرد.

صاحبان آپارتمان باید درک کنند که با این روش خانه داری، تمام مسئولیت وضعیت خانه بر عهده آنهاست.

ارائه یک ساختمان آپارتمان مسکونی با تمام امکانات رفاهی مستلزم مدیریت همزمان طیف وسیعی از خدمات برقی است که توسط سازمان های تامین کننده منابع ارائه می شود. اغلب ساکنان خانه این وظایف را به متخصصان می سپارند شرکت های مدیریت(MC) که انعقاد کلیه قراردادها و توافقات لازم، جذب پرسنل و کنترل خدمات ارائه شده را بر عهده می گیرند. این رویکرد تقریباً به طور کامل توانایی ساکنان را برای مشارکت در فعالیت های اقتصادی قطع می کند، کنترل را پیچیده می کند و پرداخت های اضافی را ضروری می کند.

صاحبان آپارتمان می توانند در شرکت مدیریتی متحد شوند و وظایف آن را از آن خود کنند. بنابراین، HOA یک انجمن داوطلبانه از ساکنان یک ساختمان آپارتمانی است که در قالب یک سازمان حقوقی غیر انتفاعی ایجاد شده است.

درک این نکته مهم است که مقاله ابتدایی ترین موقعیت ها را توصیف می کند و تعدادی از مسائل فنی را در نظر نمی گیرد. برای حل مشکل خاص خود، از طریق تماس با خطوط تلفن، در مورد مسائل مسکن مشاوره حقوقی دریافت کنید:

فعالیت‌ها، الزامات و پایگاه اسنادی HOA مستقیماً توسط قانون مسکن و مقررات عمومی قانون ثبت اشخاص حقوقی (فصل سوم و چهارم) ایجاد می‌شود.

ایجاد یک انجمن متشکل از مستأجرین با خود به همراه دارد اهداف و کارکردها:

• افزایش بهره وری خدمات عمومی.
• مشارکت مستقیم ساکنان در فعالیت های اقتصادی.
• کنترل مستقیم و شفاف
• تنظیم روابط مدنی ناشی از مالکیت املاک و مستغلات.
• عیب یابی سریع.

مزایا و معایب HOAهنگام انجام فعالیت ها باید در نظر گرفته شود.

مزایای ایجاد HOA

اصلی مزایای HOAبه طور مستقیم با اهدافی که در طول ایجاد آن دنبال می شود و همچنین این واقعیت که فعالیت های مشارکت با مشارکت مستقیم خود ساکنان انجام می شود تعیین می شود:

• استقلال از مقامات بالاتر، به حداقل رساندن فساد.
• کنترل مستقیم بر فعالیت های تجاری.

ایجاد HOA مزایای دیگری را به همراه دارد. بنابراین، مشارکت توسط رئیس اداره می شود که مستقیماً از بین ساکنان خانه انتخاب می شود. ضمناً کلیه امور سازمانی مشارکت بدون نیاز به اطلاعیه یا مجوز اضافی توسط ایشان قابل انجام است. از این رو دو واقعیت:

• باز بودن مالی HOA موظف است دستورات پرداخت، برآوردها، گزارش ها و رسیدها را برای کل دوره فعالیت ذخیره کند - هر ساکن یک ساختمان آپارتمانی حق دارد این اسناد را در هر زمان درخواست کند.
• رفع سریع برای هر گونه مشکل.رئیس شراکت در دسترس دائم و مستقیم است، هر عضو HOA می تواند در صورت بروز سؤال مستقیماً با او تماس بگیرد.

مشارکت مالکان قبوض آب و برق تامین کنندگان را مستقیماً از حساب بانکی آنها پرداخت می کند - این هزینه ها را به حداقل می رساند و امکان بدهی برای مدت طولانی را از بین می برد. به این باید این واقعیت را اضافه کرد که HOA حق دارد:

1. ارائه خدمات تعمیر، نظافت و ساخت و ساز؛
2. در معاملات مدنی واسطه باشد. این توسط یک ماده از کد مسکن ایجاد شده است و به شما امکان می دهد نه تنها هزینه ها را کاهش دهید بلکه خودکفا شوید.

به این دلایل، نمایندگان ارائه دهندگان خدمات شهری و همچنین مقامات شهرداری مایل به همکاری با انجمن های ساکنان هستند: آنها تخفیف ها و مزایای مالیاتی را ارائه می دهند، تجهیزات فنی را تخصیص می دهند و به سازماندهی مدیریت اسناد کمک می کنند.

معایب ایجاد HOA

چنین سازمانی دارای معایبی نیز می باشد. اصلی مترinus HOAدر حال حاضر در مرحله ایجاد آن ظاهر می شود. دارای ساختار سازمانی پیچیده ای است که به چند مرحله جداگانه تقسیم می شود. قانون () الزامات اسناد را به شدت تنظیم می کند، که مستلزم نیاز به کنترل دقیق در تهیه و تکمیل آنها است. یک مشکل معمولی در این مرحله عدم یا شکل نادرست اطلاع رسانی به ساکنان خانه است که ممکن است مبنایی برای امتناع از پذیرش مجموعه ای از اسناد باشد.

روابط مالی نیز باعث می شود مشکلات خاص. ساکنان خانه باید خودشان تصمیم بگیرند که چقدر و چگونه حق عضویت جمع آوری شود، چه کسی مسئول حسابداری است و سوابق در کجا باید نگهداری شود.

یکی دیگر تلهدر فعالیت های مشارکت شکل غیر تجاری آن است. این HOA را از مالکیت هر محل جداگانه منع می کند. به همین دلیل تمام کارهای سازمان به طور مستقیم در آپارتمان های ساکنان خانه انجام می شود که باعث ناراحتی های خاصی می شود.

محبوب ترین پرسش ها و پاسخ به آنها در مورد مزایا و معایب ایجاد HOA

سوال:سلام. شرکت مدیریت، که به خانه خدمات می دهد، بدهی های انباشته شده و ورشکسته شد، در حال حاضر پرونده قضایی در جریان است. ما نیز به نوبه خود مجموعه کاملی از اسناد را برای ایجاد آماده کرده ایم HOA، همه ساکنان خانه موافق هستند. برای شروع همکاری با ارائه دهندگان خدمات، از شرکت مدیریت اسناد درخواست کردیم. نماینده شرکت اعلام کرد که تمام بدهی ها به ما منتقل می شود. به من بگویید، آیا HOA در قبال بدهی های شرکت مدیریت مسئول است؟ ماکسیم.

پاسخ:سلام ماکسیم. در مورد شما، باید بدانید که ایجاد یک HOA مستلزم ظهور است شخص حقوقی جدید(سازمان غیر انتفاعی). ربطی به شرکت مدیریت نداره، فعالیتشون به هیچ وجه با هم تلاقی نداره. مقرر می دارد که شرکت مدیریت موظف است تمام اسناد فنی لازم را به مشارکت منتقل کند و پس از آن HOA مستقیماً نتیجه گیری می کند قرارداد با ارائه دهندگان خدمات شهری. در عین حال، هیچ بدهی از طرف مشارکت به ارث نمی رسد، علاوه بر این، شرکت مدیریت موظف است تمام وجوه باقیمانده جمع آوری شده برای اهداف خاص (برای تعمیر یا بهسازی) را به حساب بانکی مشارکت مستاجران واریز کند.

نتیجه

HOAروشی برای مدیریت مشترک یک ساختمان آپارتمانی با مشارکت مستقیم ساکنان آن است. در شکل خود یک سازمان غیرانتفاعی است که منجر به معین می شود مزایا و معایبفعالیت های او

مزایای ایجاد HOA عبارتند از:

• استقلال از مقامات بالاتر
• تماس مستقیم بین ساکنین و تاسیسات.
• مشارکت ساکنان در فعالیت های اقتصادی.
• حل سریع مسائل نوظهور
• به حداقل رساندن هزینه های مالی، به دست آوردن.

معایب HOA عبارتند از:

• پیچیدگی سازمانی
• یک روند طولانی ثبت نام که نیاز به رویکرد دقیق به اسناد دارد.
• ناراحتی در انجام فعالیت ها.
• سوالات مالی

ساختمان آپارتمان موضوع پیچیده ای است که اغلب مشکلات روزمره و سازمانی مختلفی در آن به وجود می آید.

آنها ممکن است با انجام، برقراری ارتباطات و ارائه خدمات با کیفیت به ساکنان مرتبط باشند.

برای حل همه این مشکلات، صاحبان آپارتمان یکی از گزینه های موجود مدیریت خانه را انتخاب می کنند. در مرحله بعد، روشی مانند ایجاد HOA و همچنین مزایا و معایب آن در نظر گرفته می شود.

مدیریت یک ساختمان آپارتمانی شامل تعدادی از فعالیت ها و اقداماتی است که با هدف حفظ وضعیت عادی آن و ارائه کلیه منابع و خدمات لازم به ساکنان انجام می شود.

روش خاص توسط صاحبان آپارتمان با اتخاذ تصمیم مناسب در مجمع عمومی انتخاب می شود.

ضمناً در آینده ممکن است این تصمیم به تصمیم دیگری که مجمع عمومی نیز اتخاذ خواهد کرد تغییر یابد.

روش های مجاز مدیریت یک ساختمان آپارتمانی توسط قانون مسکن، یعنی قسمت 2 هنر تعیین می شود. 161 ZhK RF. به طور خاص، آنها عبارتند از:

مدیریت مستقیم صاحبان خانه

این روش فقط برای آن خانه هایی مجاز است که تعداد آپارتمان هایی در آنها وجود ندارد بیش از سی است. حق اقدام از جانب مالکان را یکی از مستأجران یا شخص ثالثی دارد که صلاحیت او با وکالتنامه تأیید شده باشد.

این روش کم هزینه است و از این جهت متفاوت است که هر مستاجر می تواند مسئولیت پرداخت به شرکت های تامین کننده منابع را به صورت جداگانه بر عهده بگیرد. با این حال، فقط برای خانه های کوچک موثر است، زیرا کنترل در سطح بسیار پایین انجام می شود.

تماس با شرکت مدیریت (بریتانیا)

این سازمان تجاری است و خدمات مدیریت خانه را بر اساس سند خاص مجوز - مجوز ارائه می دهد. در صورت انتخاب این روش، مالکان آپارتمان نیز باید یک شرکت مدیریتی خاص را انتخاب کنند، زیرا چندین شرکت مدیریت مختلف می توانند در یک شهر فعالیت کنند.

پس از آن قراردادی بین تمامی مالکان منعقد می شود که بر اساس آن شرکت مدیریت متعهد می شود در مدت معین و با هزینه ای ثابت خدمات مناسبی را به ساکنین خانه (برای تعمیر خانه و تامین آب و برق) ارائه دهد.

این روش گرانترین روش است، زیرا هدف اصلی هر شرکت مدیریتی حداکثر کردن سود است.

در عین حال، کیفیت خدمات ارائه شده به ندرت به اندازه کافی بالا است.

ایجاد انجمن صاحبان خانه (HOA)

این سازمان غیرانتفاعی است و می تواند توسط صاحبان آپارتمان در یک یا چند خانه ایجاد شود. برای این کار لازم است در هنگام تصمیم گیری حداقل 50 درصد از کل مالکان در جلسه حضور داشته باشند. هدف HOA مانند سایر موارد است - ارائه خدمات لازم به خانه ها و انجام انواع خاصی از کار با هدف بازیابی و حفظ اموال مشترک مالکان.

در عمل، دو روش آخر محبوب ترین هستند - آنها اغلب با یکدیگر مقایسه می شوند و تفاوت های مشخصه، و همچنین مزایا و معایب ذاتی هر روش را برجسته می کنند. مزایا و معایب ایجاد HOA در زیر آورده شده است.

مزایای HOA

هنگام ایجاد یک HOA، صاحبان آپارتمان می توانند انتظار داشته باشند که مزایای زیر را از تصمیم خود دریافت کنند:

1. درجه زیادی از نفوذ بر سیاست و فعالیت های HOA. از آنجایی که تمام تصمیمات مهم در جلسه مالکان گرفته می شود، هر یک از آنها حق دارند نظر خود را بیان کنند یا با اقدامات رئیس یا سایر کارمندان ابراز مخالفت کنند.
2. حق انتخاب ارائه دهندگان خدمات. نمایندگان مشارکت، در حد توان خود، می توانند کارهای خانه خاصی را انجام دهند (به عنوان مثال، ماهیت فنی یا عملیاتی). برای فعالیت های پیچیده تر، شرکت های خارجی می توانند درگیر شوند. در عین حال، مالکان می توانند در انتخاب خود شرکت کنند و سپس فعالیت را کنترل کنند.
3. فرصتی برای کسب درآمد اضافی کسب و کار. به ویژه، برخی از مناطق غیر مسکونی مشترک خانه (به عنوان مثال زیرزمین) ممکن است به اشخاص ثالث اجاره داده شود. با توجه به وجوه دریافتی از این، پرداخت مستاجران کاهش می یابد.
4. کیفیت بالاتر خدمات ارائه شده. از آنجایی که اعضای HOA به طور مستقیم علاقه مند به انجام تمام کارها هستند، آن را با دقت بیشتری دنبال می کنند. در نتیجه - وجود زمین های بازی، چمن ها در حیاط ها و اتاق های تمیز در داخل خانه.

این عوامل به ویژه در مقایسه با شرکت مدیریت بسیار مهم هستند.

با این حال ، آنها فقط به شرط سازماندهی مؤثر کار HOA و حضور کارمندان شایسته در آن انجام می شوند.

معایب HOA

علاوه بر مزایا، ایجاد HOA ممکن است با معایب قابل توجهی همراه باشد، به عنوان مثال:

1. پرداخت های بالاتر ضمناً هزینه این روش مانند سایر موارد می باشد. افزایش مشارکت ها با هزینه های اضافی همراه است که مالکان موافقت می کنند داوطلبانه متحمل شوند. همچنین، بخشی از مشارکت ها در صورت وجود (مثلاً) به حقوق کارمندان HOA می رود.
2. خطر انتخاب یک رهبری بی سواد. هر خانه ای مستاجرانی ندارد که بتوانند مدیریت آن را به دست بگیرند و آن را به نحو احسن انجام دهند. هنگام انتخاب چنین کارکنانی، عواقب احتمالی فعالیت آنها بر خود ساکنان تأثیر می گذارد.
3. نقص قانون. در عمل، بخشی از HOA حتی در مرحله ثبت نام با مشکلاتی مواجه است. در حین فعالیت، هنگام تعامل با ساختارهای شهر یا طرح دعوی، مشکلاتی نیز ممکن است، زیرا این رویه ها به درستی توسط قانون تنظیم نمی شوند.
4. عدم ابتکار عمل از سوی ساکنان اغلب، بسیاری از پیشنهاداتی که توسط گروه ابتکاری HOA ارائه می شود، توسط ساکنان با سوء تفاهم و حتی مقاومت روبرو می شود. بنابراین، باید زمان بیشتری برای کار توضیحی با آنها صرف شود.
5. ظاهر بدهکاران از آنجایی که بودجه فعالیت ها از مجموع کمک های همه ساکنان تأمین می شود، باید پرداخت های کسانی را که این کار را نمی کنند نیز پوشش دهند. در عین حال ، جمع آوری بدهی ها بسیار دشوار است - برای این کار باید به دادگاه بروید.

بدیهی است که HOA به عنوان روشی برای مدیریت یک خانه تنها در صورتی مؤثر خواهد بود که مستاجران شایسته و مبتکر در آن ساکن شوند که نه تنها بتوانند این فرآیند را آغاز کنند، بلکه پس از آن نیز فعالیت های مؤثری را انجام دهند. برای موارد دیگر، بهتر است با قانون کیفری تماس بگیرید.

قبل از ایجاد HOA باید به چه نکاتی توجه کنید؟

حتی قبل از مرحله ایجاد مشارکت، لازم است نکات زیر مورد تجزیه و تحلیل قرار گیرد:

1. شکل مالکیت اکثریت ساکنین. ایجاد مشارکت تنها به شرطی مؤثر خواهد بود که اکثر آپارتمان ها ملک خصوصی آنها باشد.
2. منابع بالقوه درآمد به ویژه، این می تواند مناطق مشترک غیر مسکونی باشد که می تواند اجاره شود.
3. مسئولیت مستاجر اگر اکثر آنها شهروندان مبتکری هستند که به بهبود خانه های خود اهمیت می دهند، انتخاب یک HOA موثرترین گزینه خواهد بود.
4. نرخ های انگلستان ارزش مقایسه مبالغی را دارد که شرکت باید به عنوان کمک به HOA بپردازد یا کمک کند. در برخی موارد، گزینه اول سودآورتر خواهد بود، زیرا شرکت مدیریت با اکثر شرکت های تامین منابع در شهر ارتباط برقرار کرده است.

در موارد دیگر، گزینه سودآورتر همچنان انتخاب روشی متفاوت برای مدیریت خانه است، زیرا HOA اثر مطلوب را به ارمغان نمی آورد و به گزینه ای بسیار پرهزینه تبدیل می شود.

حقوق و تعهدات

تصمیم به ایجاد شرکت تضامنی در مجمع عمومی مستاجرین با رأی گیری اتخاذ می شود. علاوه بر این، حداقل 50٪ از همه مالکان باید به این گزینه رای دهند. تصمیم باید در صورتجلسه وارد شود - بر اساس این سند، ثبت دولتی آن انجام می شود.

پس از ثبت نام، HOA به یک شخصیت حقوقی تبدیل می شود و حقوق و تعهدات خاصی را دریافت می کند. حقوق اساسی شامل توانایی:

• قراردادهای مختلفی را برای انجام کار و ارائه خدمات منعقد کنید یا به طور مستقل آنها را ارائه دهید.
• برآورد درآمد و هزینه های سال را تهیه کنید و پرداخت های ساکنان را بر اساس آن محاسبه کنید.
• از اموال مشاع شرکت تضامنی (آن را بفروش یا).

تعهدات شرکت عبارتند از:

• اطمینان از وضعیت مناسب اموال خانه؛
• رعایت حقوق و منافع مالکان؛
• کنترل بر انجام وظایف خود (به عنوان مثال، در مشارکت)؛
• اتخاذ تدابیری برای جلوگیری از دسترسی غیرقانونی اشخاص ثالث به دارایی HOA.

فهرست گسترده تری از حقوق و تعهدات یک مشارکت خاص به روش قراردادی ایجاد می شود و در سندی مانند منشور HOA ثابت می شود.

صاحبان یک ساختمان آپارتمان چندین گزینه برای مدیریت ملک خود دارند. به عنوان مثال، برای انعقاد قرارداد با یک شرکت مدیریت برای نگهداری خانه یا سازماندهی یک HOA (مشارکت صاحبان خانه). مانند هر مورد دیگر، در هر مورد نکات مثبت و منفی وجود دارد.

قبل از هر چیز باید اطلاعات دقیقی از نحوه ثبت خانه در اداره مالیات و سایر سازمان های دولتی به دست آورید. تشکیل منشور، قوانین ورود و شرایط عضویت و موارد دیگر ضروری خواهد بود. درک تفاوت ها با سایر اشکال مدیریت و گوش دادن به نظر همه ساکنان خانه ضروری است.

انجمن غیرانتفاعی صاحبان آپارتمان HOA نامیده می شود. این سازمان از شهروندان ممکن است به دنبال دریافت مزایا و یا انجام فعالیت های کارگری باشد. در مجمع عمومی، مستاجرین تصمیم به ایجاد یک شخصیت حقوقی با کلیه حقوق و تعهدات می گیرند. اساسنامه سازمان داوطلبانه تصویب می شود، عضویت تشکیل می شود، موضوع تامین مالی و کسورات منظم برای وجود HOA در حال حل است.

مشارکت اغلب زمانی ایجاد می شود که شهروندان از اقدامات و کار شرکت مدیریت راضی نباشند. هنگامی که شهروندان متحد می شوند، نظم بیشتری در منطقه محلی، در مناطق مشترک و در آپارتمان ها ایجاد می شود. خود مدیریتی منجر به صرفه جویی و کنترل قابل توجهی بر مخارج قبوض آب و برق می شود.

جنبه های مثبت اصلی هنگام ایجاد HOA:

• مسائل با رای گیری در مجمع عمومی حل می شود.
• فعالیت های تجاری مجاز است، به عنوان مثال، اجاره اماکن مشترک؛
• نظر یکی از اعضای مشارکت باید در نظر گرفته شود.
• برخی از کارها را می توان به طور مستقل و بدون پیمانکار انجام داد.
• قراردادهای خدماتی با ارائه دهندگان خدمات سودآور منعقد می شود.
• هر مالک حق دریافت اطلاعات و گزارش های لازم را دارد.

وضعیت خانه در قیمت تمام شده متر مربع در معاملات ملکی منعکس می شود. به عنوان یک قاعده، خانه‌های خودگردان در مقایسه با خانه‌هایی که توسط شرکت‌های خدماتی اداره می‌شوند، ظاهر بسیار بهتری دارند.

اساساً کاستی های مشارکت با ناقص بودن سیستم مالی همراه است. در برخی موارد، زمانی که ساکنان قبوض آب و برق را نادیده می گیرند و بدهی در پشت خانه ایجاد می شود، ممکن است دعوی قضایی ایجاد شود. ارائه‌دهنده خدماتی که خانه‌ای برای مدت معینی به او بدهکار است، حق دارد بدهی را با تمام جریمه‌ها و بهره وصول کند. دادگاه نیاز تامین کننده با حسن نیت را برآورده می کند و مکلف به بازپرداخت بدهی می شود.

همه مستاجران، از جمله آنهایی که اجاره بهای معوقه ندارند، باید به تعهدات عمومی عمل کنند. این وضعیت نوار را برای یک ترتیب بهینه بر اساس نوع HOA پایین می آورد؛ هیچ کس نمی خواهد بدهی های همسایه را بپردازد.

علاوه بر این موارد زیر را نباید نادیده گرفت:

• خیلی به عامل انسانی، یعنی شخصیت رئیس و هیئت مدیره بستگی دارد.
• موضوع پرداخت مسکن توسط ذینفعان بر عهده همه اعضا است.
• اغلب، هزینه خدمات برای HOA ها بالاتر از میانگین محلی است.

اگر در مجمع عمومی تصمیمی مبنی بر خاتمه فعالیت های مشارکت گرفته شود، با روش های تعیین شده انحلال لازم است. سپس به یکی از شرکت های مدیریتی انتخاب شده توسط مستاجرین بازگشت داده خواهد شد.

همچنین می توان HOA را به حال خود رها کرد، اما این امر مملو از مشکلات قابل توجه و همیشه از طریق دادخواهی خواهد بود.

اخیراً شکایت های مکرری برای به رسمیت شناختن HOA به عنوان یک بدن نامشروع وجود داشته است. کلاهبرداری های زیادی دقیقاً در جایی ظاهر می شود که سرقت اجاره بهای ساکنان خانه اتفاق می افتد. گاهی اوقات جنگ واقعی طرف ها و گروه های مخالف وجود دارد. گاهی اوقات لیست مستاجرینی که ظاهراً هیئت مدیره را انتخاب کرده اند جعل می شود. بعداً معلوم شد که منافع مادی ساکنان نقض شده است، پرداخت ها به شرکت ها، ارائه دهندگان خدمات انجام نشده یا تا حدی انجام شده است.

توصیه ها در اینجا ساده است و شامل مشارکت فعال ساکنان در امور HOA آنها است. این در واقع مکانی است که در صورت عدم وجود کنترل دقیق و پاسخگویی، می توان بدون مجازات وجوه اختلاس کرد. بازرسی منظم توسط ساکنان، ارائه اطلاعات و مبارزات بصری و نگهداری سوابق به جلوگیری از سوء استفاده ها کمک می کند.

علاوه بر رئیس و هیئت مدیره، کارگران استخدام شده توسط یک جلسه آزاد انتخاب می شوند: یک مدیر خانه، یک حسابدار، یک سرایدار، یک نظافتچی. مجمع عمومی تعیین می کند که چه میزان دستمزد به پرسنل خدماتی تعلق می گیرد. کارمندان باید به طور رسمی شاغل باشند، دستمزد دریافت کنند و از مزایای اجتماعی مورد نیاز برخوردار باشند.

نظم در خانه و هزینه قبوض آب و برق تا حد زیادی به تیمی که توسط مستاجرین انتخاب می شود بستگی دارد. برای بررسی فعالیت ها، یک کمیسیون حسابرسی از بین ساکنان انتخاب می شود. در صورت تمایل، متخصصان حسابرسی خارجی می توانند برای کسب نظر مستقل درگیر شوند.

اگر ساکنین به رئیس و مدیر خانه اعتماد کنند، اما فعالیت‌های آنها را برای سوءاستفاده به موقع بررسی کنند، زندگی در یک HOA برای همه شهروندان بسیار راحت‌تر و از نظر مالی مفیدتر است.

هنجارهای قانونی وجود دارد که ایجاد، عملکرد و انحلال یک مشارکت را به شدت تنظیم می کند. انحراف از قوانین وجود HOA را از نظر قانونی غیرقابل دفاع می کند. حل و فصل قانونی کلیه اختلافات مطابق با قانون فدرال "در مورد انجمن های صاحبان خانه" و مقررات منطقه ای انجام می شود. پس از ایجاد اساسنامه و ثبت شرکت به عنوان یک شخص حقوقی، قراردادهای کاری با نیروهای خدماتی و شرکت های خدماتی منعقد می شود.

منشور باید با دقت نوشته شود و به تمام سوالات مراجع نظارتی و نظارتی پاسخ دهد. همه چیز با اکثریت آرا در جلسات گزارش دهی فوق العاده یا برنامه ریزی شده تصمیم گیری می شود. فقط گزارش مالی دقیق به ما امکان می دهد نوع مدیریت خانه را در قالب یک HOA بهترین گزینه برای یک ساختمان آپارتمانی در نظر بگیریم.

مزایا و معایب HOA

مشکلات در HOA قبل از ایجاد یک HOA، ابتدا باید یک بررسی زمینی انجام دهید و قلمرو را مشخص کنید. نقشه برداری را می توان هم در امتداد خط خانه و هم برای اتصال قلمرو مجاور به خانه انجام داد. امروز، برای بررسی زمین در مسکو، یک صف برای 8 سال آینده وجود دارد! این اولین مشکل در ایجاد HOA است. بدون نقشه برداری زمین، ثبت مالکیت غیرممکن است. فرض کنید نقشه برداری زمین انجام شده است، سپس تمام زیر شیروانی ها و زیرزمین ها، زیرزمین، زیر شیروانی. همه اینها را می توان اجاره کرد و درآمد اضافی دریافت کرد. شما می توانید این منطقه را برای تبلیغات دیوار ساختمان اجاره کنید - دوباره سود کنید. اما، اگر عمیق تر به آن بپردازید. معلوم است که تمام طبقات زیرزمین مدتهاست که خریداری شده است. سودی به همراه نخواهد داشت، اما می تواند باعث سردرد شود. تمام طبقات و زیرزمین های اتاق زیر شیروانی به عنوان دارایی دولتی مقامات محلی ثبت شده است و خود مقامات از آنها سود دریافت می کنند یا قبلاً به افراد دیگر فروخته شده اند.
مشکل دوم تعمیرات اساسی یک ساختمان آپارتمانی است. اگر در رسیدها مبلغ مجموعه برای همین تعمیر در نظر گرفته شود، پس از آن 10-15 سال طول می کشد تا مبلغ مورد نیاز جمع آوری شود. خانه به سرعت از هم خواهد پاشید. اکنون اصلاحیه هایی در حال توسعه است که در آن پول از بودجه منطقه ای برای تعمیرات اساسی اختصاص می یابد. اگر به عنوان مثال، پول تعمیرات بدون مشارکت پول بودجه جمع آوری شود، در پایان سال، طبق قوانین موجود، باید 24 درصد دیگر به عنوان مالیات بر درآمد پرداخت شود!

هنگام تصمیم گیری برای ایجاد یک HOA، لازم است به طور کامل مزایا و معایب پیوستن به HOA را درک کنید.

(منهای) هزینه های عملیاتی بالاتر.
برای بسیاری، این نکته دلیل نگرش منفی نسبت به HOA است. اما باید درک کنید که پرداخت های اجباری ابزار در HOA دقیقاً مشابه میانگین شهر است. چیز دیگر این است که اگر مستاجران خودشان تصمیم به "پرتاب" برای محوطه سازی یا اهداف دیگر بگیرند. وقتی نوبت به ترتیب دادن یک پارکینگ، نصب قفل یا استخدام دربان می رسد، این به هزینه کوچکی تبدیل می شود. با این حال، مواقعی وجود دارد که یکی از مستاجران تمایل دارد، به عنوان مثال، ورودی را با سنگ مرمر بپوشاند.

(به علاوه) توانایی تأثیرگذاری بر سیاست شرکت مدیریت.
تمام موضوعات مهم در HOA توسط جلسه تصمیم گیری می شود. و اگر مستاجران نخواهند پولی برای راه پله مرمری یا چیزهای عجیب و غریب بپردازند، تصمیم گرفته نخواهد شد. در اکثر خانه های مسکو، به ویژه خانه های قدیمی، ترکیب اجتماعی ساکنان مخلوط است: همسایگان یک تاجر بزرگ می توانند معلم و سرایدار باشند، و در اینجا همه چیز به این بستگی دارد که چه کسی اکثریت را تشکیل می دهد. جالب اینجاست که شخصی که در کاندومینیوم زندگی می کند، اما عضو HOA نیست، در تصمیم گیری شرکت نمی کند، اما موظف است از آنها اطاعت کند. عمل با تئوری متفاوت است: کسانی که نمی توانند پرداخت کنند، پرداخت نمی کنند و کسانی که می توانند، با درجات متفاوتی از درک با این موضوع برخورد می کنند.

(منهای) نقص قوانین و سازوکارهای تعامل HOA با ساختارهای شهر.
در صورتی که یکی از مستاجرین مایل به پرداخت از جمله قبوض اجباری آب و برق نباشد، فقط از طریق دادگاه می توان از وی دیون وصول کرد. این ممکن است سال ها طول بکشد، و در تمام این مدت کمبود باید با پرداخت منظم مستاجرین پوشش داده شود. مشکل دیگر مربوط به دسته های ترجیحی شهروندان است که مشمول دریافت یارانه برای قبوض آب و برق هستند. شهر طبق قانون باید مابه التفاوت پرداختی ذینفعان و هزینه های واقعی آب و برق را به HOA برگرداند، اما در عمل این اتفاق نمی افتد.

(به علاوه) امکان کاهش هزینه های ساکنین به دلیل ذخایر خانه و کار شایسته مدیران.
مزیت مهم HOA حق انجام فعالیت های تجاری است. اگر خانه دارای اماکن غیر مسکونی باشد، شراکت حق اجاره آن را دارد. اما این بیشتر یک استثنا است تا یک قاعده: معمولاً همه اماکن غیر مسکونی صاحب دارند. اما در مورد زیرزمین ها و طبقات فنی فوقانی - در اینجا HOA می تواند تخیل را نشان دهد و مستاجر پیدا کند. یک بیلبورد را می توان بر روی نمای خالی یا سقف یک ساختمان قرار داد. درآمد حاصل از این فعالیت نیز بودجه HOA را پر می کند.

(منهای) عدم ابتکار، سوء تفاهم از سوی ساکنان.
البته HOA با نقص قانون گذاری و خودسری مقامات مواجه است. اما مشکل اصلی مقاومت ساکنان خانه یعنی مالکان است. بنابراین یکی از فعالیت های مهم شرکت مدیریت، کار توضیحی است.

(به علاوه) امکان انتخاب شرکت عامل و کنترل کیفیت کار آن.
وظیفه اصلی HOA اطمینان از سطح مناسبی از عملکرد ساختمان است. و راه های مختلفی برای حل این مشکل وجود دارد:
1. اگر DEZ خوب کار کند - یک مورد نادر - شما نمی توانید چیزی را تغییر دهید، اما به سادگی برای کار او پرداخت کنید.
2. شرکت ساختمانی یک سازمان عملیاتی ایجاد کرده است. این معمولا در خانه های نخبگان با ارتباطات پیچیده مهندسی اتفاق می افتد. کار چنین سازمانی معمولاً به خوبی تثبیت شده است، اما ارزان نیست. ساکنان ثروتمند از این موضوع خوشحال هستند.
3. DES به طور رضایت بخشی کار نمی کند. در این مورد، HOA می‌تواند با پیمانکارانی که DEZ با آن‌ها کار می‌کرد، یا با دیگرانی که کیفیت کار و قیمت‌شان مطابق با شراکت است، مجدداً با پیمانکاران مذاکره کند.
4. می توانید سعی کنید تمام مشکلات را با کمک HOA حل کنید و پرسنل خدمات خود را استخدام کنید. معمولاً این روش به ادامه منطقی روش قبلی تبدیل می شود: HOA از خدمات پیمانکاران امتناع می ورزد و سازمان های خارجی را تنها کارهایی می گذارد که انجام آنها سودآور نیست. به تدریج یک سازمان عملیاتی با HOA تشکیل می شود که می تواند خدمات خود را به خانه های دیگر ارائه دهد و بودجه اضافی برای HOA کسب کند.

(به علاوه) ورودی تمیز، تمیز، حیاط آراسته.
این مقادیر است که باید نتیجه کار HOA باشد. دستگاه مخابره داخل ساختمان و دربان در ورودی، پله های تمیز، آسانسور با آینه، زمین بازی و یک چمن در حیاط - همه اینها نه تنها بر خلق و خوی ساکنان، بلکه بر هزینه آپارتمان در خانه نیز تأثیر می گذارد. بدون اغراق، فعالیت های HOA می تواند قیمت بازار مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش دهد.
با وجود حمایت اسمی مقامات شهری، روند ایجاد و توسعه HOA به سرعت پیش نمی رود. همزمان، شرکت های مدیریت شهری و تجاری جایگزین در حال توسعه هستند و کار DEA ها در برخی جاها در حال بهبود است. به احتمال زیاد، HOAs هرگز به طور کامل جایگزین خدمات شهری نخواهند شد - از این گذشته، نظم در حیاط و در ورودی، که توسط شهر القا شده است، به ابتکار مالک - مستاجر کمک نمی کند.

دعوا در صورت عدم پرداخت مسکن و خدمات عمومی.
هر گونه موضوع بحث برانگیز در مجمع عمومی HOA حل و فصل می شود. اگر راه حل مشترکی وجود نداشته باشد، دادگاه به کشف آن کمک می کند.
به عنوان مثال، اگر یک عضو یا غیرعضو یک HOA، یک ساختمان آپارتمانی، هزینه های پرداخت مسکن و آب و برق را پرداخت نکند، هیئت مدیره HOA تصمیم می گیرد از چنین مستاجری در دادگاه شکایت کند. برای انجام این کار ، اظهارنامه ادعایی برای بازیابی بدهی تنظیم می شود و مطابق با هنر در محل اقامت بدهکار به دادگاه ارائه می شود. 28 قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه.
پرونده ای در مورد اختلافات ملکی به قیمت ادعایی که بیش از پانصد حداقل دستمزد (حداقل دستمزد) تعیین شده در روز ثبت درخواست نیست توسط قاضی صلح بررسی می شود (ماده 23 قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه). ). اگر ارزش دعوی بیش از پانصد حداقل دستمزد باشد، در دادگاه منطقه ثبت می شود.
در طول محاکمه، بدهکار ممکن است دارایی خود را وثیقه، مخفی یا بفروشد. و سپس تصمیم دادگاه غیرممکن خواهد بود. لذا همزمان با طرح دعوی در دادگاه، تقاضای تأمین آن نیز ارائه می شود. در روز دریافت آن توسط دادگاه بدون اطلاع متهم، سایر شرکت کنندگان در پرونده در نظر گرفته می شود.
دادگاه در حضور متهم و در غیابی - بدون او تصمیم می گیرد. رونوشت رأی غیابی باید ظرف سه روز با ابلاغ تحویل برای متهم ارسال شود. متهم می تواند برای ابطال این تصمیم از دادگاه تقاضا کند. مهلت این امر هفت روز از تاریخ تحویل نسخه است. طرفین می توانند نسبت به تصمیم دادگاه غیابی و اعتراض به تصمیم قاضی صلح اقامه کنند. در صورتی که متهم درخواستی مبنی بر ابطال تصمیم را ارائه نکرده باشد، می تواند ظرف ده روز انجام شود. و اگر او با این وجود "اعتراض" کرد، پس از مدت ده روز از تاریخ صدور حکم دادگاه در مورد امتناع از رضایت این درخواست (ماده 237 قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه). در صورتی که رأی دادگاه منطقه لغو شود یا «حکم» قاضی صلح تغییر کند، تصمیم جدید بلافاصله نافذ می شود. اگر صحیح تشخیص داده شود، تصمیم پس از رسیدگی به حکم صادره لازم الاجرا می شود.
به درخواست شاکی، دادگاه می تواند مبالغ بازیابی شده را در روز اجرای تصمیم فهرست کند (ماده 208 قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه).

بیایید از مطالب بالا نتیجه بگیریم.
برای مشروعیت تصمیمات اتخاذ شده توسط انجمن صاحبان خانه، لازم است نظر هر یک از صاحبان محل یک ساختمان آپارتمان در نظر گرفته شود. اما در نظر گرفتن نظر هر مالک در سازمانی که اموال آنها را مدیریت می کند بدون مشارکت هر یک از مالکان در HOA غیرممکن است. اگر همه صاحبان اماکن عضو شراکت نباشند، کار HOA فلج می شود. شراکت نمی تواند اکثر تصمیمات اصلی را بدون کسب رضایت همه مالکانی که عضو HOA نیستند، اتخاذ کند. با چنین وضعیت حقوقی، زمانی که نمی توان یک تصمیم اساسی واحد را بدون رضایت صاحب محل اتخاذ کرد، بعید است که هیچ یک از آنها مایل به ترک محل باشند. بنابراین، مقررات مربوط به تعداد آرای مورد نیاز در یک ساختمان آپارتمان در مجمع عمومی همه صاحبان اماکن در قانون در هنر گنجانده شده است. 44-48 LCD RF. منظور از عضویت در شرکت تضامنی حفظ ارتباط حقوقی است که تصمیمات اتخاذ شده (با اکثریت آرا) با تصمیمات صاحبان اماکن (به اتفاق آرا) و از همه مهمتر با اجبار مالکان محل در یک ساختمان آپارتمان - اعضای HOA، برای تحمل هزینه های تصمیم گیری.