Процедура зменшення кадастрової вартості. Як заперечити кадастрову вартість? Відповідає партнер, керівник практики «Управління власністю» компанії LDD Марина Євсєєва

Зниження кадастрової вартості - тема, що хвилює величезну кількість росіян, особливо у Москві. Актуальність проблеми зумовлена ​​тим, що розрахунки проводяться методами масової оцінки та не враховують індивідуальних особливостей кожного об'єкта нерухомості. Це призводить до неточності результатів та високих податків. Заперечення кадастрової вартості - єдиний спосіб захистити свої права. Фахівці «Гранд Реал» готові вам допомогти.

Для чого потрібне оскарження результатів оцінки

Така процедура, як зниження кадастрової вартості об'єкта, дозволяє:

• Зменшити податковий тягар;
• скоротити орендні платежі;
• Вигідно провести різноманітні операції з об'єктом нерухомості.

Хто може претендувати на зниження кадастрової вартості

Ініціювати заперечення результатів мають право такі категорії осіб:

• Громадяни та юридичні особи, якщо сума розрахунків безпосередньо впливає на їхні права та обов'язки;
• Держоргани та муніципалітет, коли йдеться про об'єкти нерухомості, які перебувають у їх віданні.

Приклади результатів оскарження кадастрової вартості

Нові правила

З 1 січня 2017 року в Росії набули чинності законодавчі зміни, що регулюють процедуру встановлення та зниження кадастрової вартості нерухомості. Одне з коригувань зачіпає алгоритм заперечення оцінки юрособами. Якщо раніше їм потрібно дотримуватись досудового порядку врегулювання спору та звертатися до комісії, то прийняті зміни звільняють їх від цього обов'язку, надаючи право відразу подавати позов до суду.

Ще однією позитивною виправкою є зменшення переліку необхідних документів. Тепер до заяви слід додати:

Витяг з ЄДРН.

Копію правовстановлюючого чи правопідтверджуючого документа на об'єкт нерухомості.

Звіт про оцінку ринкової вартості. При зверненні до суду знадобиться проведення його експертизи. Її результатом має бути позитивний висновок СРО про складений звіт про оцінку.

Ціна на послуги зниження кадастрової вартості під ключ у нашій компанії

Нам довіряють:

Як проводиться оскарження результатів оцінки

Юридичні особи.Як уже було сказано вище, тепер юрособам не потрібно звертатися до комісії при Росреєстрі, щоб оскаржити кадастрову вартість. Однак це правило не поширюватиметься на випадки оскарження результатів оцінки, яка була розпочата до 1 січня 2017 року. Незважаючи на те, що звернення до комісії не є обов'язковим, цей варіант має значні переваги. Суперечка розглядається зазвичай протягом 1 місяця, тоді судове врегулювання може займати від 2 до 6 і більше місяців. До того ж, заявнику не доведеться витрачатися на судові витрати.

Федеральний закон № 334-ФЗ, що набрав чинності з 1 січня 2019 року, дозволив компаніям і фізособам зменшуватити податкові виплати, оспоривши кадастрову вартість своєї нерухомості. Більше того – тепер перегляд вартості дозволить повернути та перерахувати майнові податки одразу за кілька років. Розповідаємо, як оскаржити вартість нерухомості та як це вплине на податкові зобов'язання.

Що таке кадастрова вартість житла

Кадастрова вартість житла – це вартість об'єкта нерухомості, встановлювана у вигляді проведення державної оцінки передусім розрахунку податків.

Кадастрова вартість житла залежить від його площі, цільового призначення об'єкта, матеріалу, з якого побудовано об'єкт, року побудови та здачі в експлуатацію, економічної ситуації в регіоні та деяких інших факторів.

Оцінкою та встановленням кадастрової вартості займається Росреєстр. Фінальні оцінки заносяться співробітниками Росреєстру до ЄДРН – Єдиний державний реєстр нерухомості).

Цілі розрахунку кадастрової вартості:

обчислення суми податку нерухомість;

підрахунок суми податку у разі купівлі-продажу/оренди/обміну житла;

оформлення права наслідування на житло;

визначення ціни під час обміну даного об'єкта на еквівалентний;

оформлення договору дарування нерухомість.

Навіщо заперечувати кадастрову вартість нерухомості

Перелік регіонів, у яких нерухоме майно організацій та фізосіб оподатковується за кадастровою вартістю, зростає з кожним роком. У 2019 році майно організацій оподатковується за кадастровою вартістю вже у 74 регіонах, а майно фізосіб, у тому числі ІП – у 70 суб'єктах РФ.

Оскарження раніше затвердженої кадастрової вартості може заощадити компаніям і фізособам суттєві гроші - адже що нижча вартість об'єкта, то менші податки, що підлягають сплаті. Тим більше, що з 2019 року оскаржена вартість застосовується не лише до майбутніх податкових періодів, а й до попередніх.

Перегляд кадастрової вартості дозволить знизити такі податки:

• податок на майно організацій;
• земельний податок;
• податок на майно фізосіб.

Як оскаржити кадастрову вартість

Порядок заперечення кадастрової вартості нерухомості встановлено відповідно до ст. 22 федерального закону від 03.07.2016 № 237-ФЗ «Про державну кадастрову оцінку». Кадастрову вартість можуть оскаржити зацікавлені організації та фізособи - наприклад, власники-платники податків або орендарі/покупці нерухомого майна.

Заяву про оскарження кадастрової вартості можна подати або до спеціальної комісії при Росреєстрі, або безпосередньо до суду. Обов'язкового досудового врегулювання спору у таких справах не передбачено.

Подати заяву до комісії можна через управління Росреєстру або багатофункціональний центр (МФЦ). Також заяву можна надіслати поштою чи через інтернет, у тому числі через портал держпослуг.

Якщо організація або фізособа вирішить заперечувати кадастрову вартість через комісію, перед поданням заяви необхідно буде оцінити ринкову вартість спірного об'єкта. До заяви необхідно буде додати такі документи:

Звіт про оцінку ринкової вартості на паперовому та електронному носії.

Виписку з ЄДРН про кадастрову вартість об'єкта нерухомості, що містить відомості про результати визначення кадастрової вартості, що оспорюються.

Копію правовстановлюючого документа на об'єкт нерухомості.

Без цих документів заяви не розглядатимуть.

Після отримання всього комплекту документів комісія протягом трьох робочих днів направить звіт про оцінку ринкової вартості до Росреєстру. Сама заява розглядатиметься не більше ніж 30 днів з дня її надходження. За підсумками розгляду комісія прийме одне з таких рішень:

рішення про визначення кадастрової вартості об'єкта нерухомості у розмірі його ринкової вартості;

рішення про відхилення заяви про оскарження.

У другому випадку заявник має право оскаржити рішення комісії у судовому порядку.

Судове заперечення кадастрової вартості

Заявити про оскарження кадастрової вартості можна у суд, минаючи стадію її оскарження у комісії. Порядок судового заперечення кадастрової вартості регулюється главою 25 Кодексу адміністративного судочинства РФ.

Подаючи позов до суду, потрібно сплатити держмито. Держмито складає:

300 рублів - для фізосіб (у тому числі ІП);

2000 рублів - для організацій.

Поряд із позовною заявою до суду необхідно подати:

витяг з Єдиного державного реєстру нерухомості про оспорювану кадастрову вартість об'єкта;

копію правовстановлюючого документа на об'єкт нерухомості (наприклад, копію свідоцтва про право власності).

Також до суду подаються документи, що доводять недостовірність відомостей про нерухомість, використаних щодо його кадастрової вартості. Цей факт можуть доводити документи, що визначають правильну площу нерухомості, її місце розташування, цільове призначення та ступінь аварійності. Сюди можна додати документи про приховані недоліки нерухомості або інформацію про те, коли востаннє проводився її капітальний ремонт.

Якщо до оскарження кадастрової вартості заявник встановив ринкову вартість нерухомості, він також надає до суду звіт оцінювача. Якщо ринкова вартість об'єкта не встановлювалася, звіт не потрібний. Документи та матеріали, що підтверджують дотримання порядку досудового врегулювання спору, надавати також не потрібно.

Суд перегляне кадастрову вартість у таких випадках:

якщо заявник доведе, що для визначення вартості об'єкта дійсно використовувалися недостовірні відомості;

якщо заявник встановить ринкову вартість нерухомості та підтвердить цей факт належним звітом оцінювача.

Суперечка має бути розглянута судом протягом двох місяців з дня надходження позовної заяви. У складних справах термін може бути продовжений ще на місяць (ст. 141 Кодексу адміністративного судочинства РФ).

Як заперечення кадастрової вартості вплине на податки

До 2019 року нова (оскаржена) вартість нерухомості застосовувалася для оподаткування з початку податкового періоду, в якому було подано заяву про оскарження. За попередні роки податкова база не переглядалася. Відповідно, переплачені податки не підлягали перерахунку.

Припустимо, організація сплачувала податок на майно за кадастровою вартістю з 2015 року. Заяву про оскарження вартості нерухомості вона подала лише у 2018 році. Цього ж року заява була задоволена. До 2019 року податок за новою вартістю організація могла розраховувати саме з початку 2018 року. Переплата за попередні роки так і залишалася у бюджеті.

Федеральний закон, що набрав чинності з 1 січня 2019 року, від 03.08.2018 № 334-ФЗ змінив даний порядок. Тепер оскаржені відомості про вартість нерухомості застосовуються від початку оподаткування об'єкта за кадастровою вартістю.

Наприклад, об'єкт оподатковується за кадастровою вартістю з 2015 року. Заява про оскарження вартості подається та задовольняється у 2019 році. За новими правилами переглянута вартість застосовується з метою оподаткування не з 2019 року, а саме з 2015 року. Відповідно, якщо в результаті заперечення кадастрова вартість зменшилася, то за попередні роки в організації утворюється переплата.

При цьому до повернення чи заліку покладаються податки, з сплати яких минуло трохи більше трьох років (п. 7 ст. 78). Тобто перерахунку підлягають усі податки, сплачені за період 2015–2018 років, якщо з моменту їхньої сплати ще не минуло 3 років. Якщо ж подати заяву про оскарження вартості 2020 року, податки, сплачені за 2015 рік, вже не повернуть і не зарахують.

При придбанні земельної ділянки її власник переслідує різні цілі - ведення підсобного господарства, будівництво житлового будинку, фермерська діяльність.

Разом з наділом землі власник отримує всі права на нього (при правильному оформленні та реєстрації) він може продати майно, обміняти його, здати в оренду, провести інші операції та угоди.

Від володіння ділянкою можна отримувати значний прибуток, якщо грамотно налагодити господарську діяльність. Але слід зважати на те, що нерухоме майно – це ще й зобов'язання.

Необхідно експлуатувати землю з урахуванням її категорії та ВІР, піклуватися про безпеку для навколишньої природи. Ще одна вимога до власників земельних ділянок – своєчасна та повна сплата податку на землю. Однією з чинників, які впливають суму податку є вартість по кадастру. Вона визначається під час постановки землі на облік до бази Держкадастру.

УВАГА!Потрібно стежити, що кожні 5 років проходить перерахунок вартості по кадастру.

При великій площі землі податок може бути значним для власника, тому часто виникає питання, як знизити кадастрову вартість земельної ділянки? Чи можна її зменшити самостійно, чи це робиться лише через кадастрову службу?

Коли встановлюється

Зменшення кадастрової вартості не проводиться довільно, для такої дії має бути одна з підстав, встановлених законодавством у сфері управління та нерухомості. При внесенні ділянки до бази Держкадастру йому надається спеціальний індивідуальний номер.

Також земля проходить кадастрову оцінку. Згодом здійснюється зміна ціни по кадастру через кожні п'ять років. Оцінювання землі під час постановки на облік – обов'язковий етап, вартість майна входить у різні виписки, кадастровий паспорт.

Використовуються дані щодо ціни й розрахунку обов'язкового податку землю. Від кадастрової вартості залежить і сума оплати за ділянку під час її продажу. Має велике значення, наскільки правильно було проведено процедуру оцінки, а також її результат у грошовому вимірі.

Щоб знизити суму земельного податку, власники намагаються в рамках законодавства здійснити зниження вартості за кадастром. Чи можна змінити ціну, якщо вона після перерахунку перевищує ринкову вартість?

Ознаки завищеної вартості

Власник має право знати, наскільки кадастрова ціна його майна відповідає ринковій, чи не було завищено першу при перерахунку. Якщо є впевненість у тому, що ціна завищена і може стати проблемою у виконанні різних земельних угод, вона може заперечити перерахунок.

УВАГА!Вартість за кадастром не може бути вищою за ринкову, це вже вважається порушенням законодавчих норм.

Якщо ціну завищено кадастрову, що робити? Потрібно спочатку з'ясувати, чому сталося завищення. Оскарження землі вартості ґрунтуватиметься на зміні цієї причини.

• Часто неправильна оцінка встановлюється через помилки в облікових записах щодо видів дозволеного використання. У такому разі нескладно перерахувати вартість, використовуючи нормативний акт із показником вартості стосовно того чи іншого ВІР.
• Можливо допущені інші помилки у складанні опису ділянки, її категорії, інших характеристик. За заявкою власника, який виявив невідповідність реальних характеристик тим, що зазначені в облікових записах Держкадастру, проводиться перегляд земельних ділянок ціни.

Помилки та неточності в характеристиках, опис власного земельного наділу може виявити і власник і співробітник кадастрової служби, муніципалітету, іншої установи, що займається землею. У будь-якому випадку потрібне виправлення неточностей, переоцінка за кадастром та зниження завищеної ціни.

Право на оскарження

Існує кілька категорій осіб, які можуть оскаржити вартість ділянки за кадастром. Це:

1. особи, які мають права власності;
2. ті, хто володіє наділом з права безстрокового чи постійного користування;
3. особи, які отримали ділянку у постійне користування у спадок.

Оскаржувати вартість може юридична та фізична особа, якщо вони входять до однієї з перерахованих категорій.

Якщо ділянка використовується на правах пайової власності, заяву на перерахунок вартості повинні подавати всі власники.

Потрібно враховувати, що, як правило, ділянки землі належать до одного земельного масиву. І розрахунок вартості має бути однаковим для всіх наділів у межах цього масиву. Таке становище стосується і територій у СНТ, дачних селищах.

Якщо відбувається заниження вартість одного наділу, наприклад, в СНТ, потрібно переглянути й оцінку інших.З цієї причини заяви про перерахунок та зниження ціни не завжди охоче приймаються у Держкадастрі нерухомості, адже це тягне за собою великий обсяг роботи.

Дозволяється згідно із законом оскарження ціни за кадастром при здійсненні наступних операцій та угод по землі.

• У разі зміни виду дозволеного використання.
• При зміні категорії варіант бюджетний.
• При здійсненні обтяження на наділ.
• Також у разі виявлення псування земельного наділу.
• Якщо було зменшено площу ділянки.

Всі ці дії впливають на вартість земельної площі, призводять до її зменшення. Тому власники цих площ можуть вимагати зниження ціни свого нерухомого майна.

Законні підстави для перерахунку

Земельне законодавство встановило перелік підстав для переоцінки земельних ділянок.

1. Перерахунок виконується при усуненні помилок як самої оцінки майна, і інших даних у кадастрової базі за бажанням власника.
2. Підставою стає подання документів, які підтверджують наявність помилок.
3. Причиною переоцінки буде свідчення експертів.

Також судова практика знає випадки зміни вартості землі у бік зменшення за рішенням суду. Ці підстави є законами з юридичної точки зору. За бажання оскаржити ціну слід розглянути їх список, щоб у законності своїх дій.

Зменшити самостійно

Власник землі може дізнатися про її кадастрову вартість після того, як будуть завершені всі роботи з постановки одягу на облік у Держкадастрі. Для того, щоб отримати інформацію, що цікавить, потрібно зайти на офіційний сайт кадастру, попередньо зареєструвавшись.

Можливо, встановлена ​​кадастровими фахівцями ціна не потроює власника наділу, вважає її завищеною. У такому разі його перший крок у процедурі переоцінки – подання заяви до територіального відділення кадастрової служби. Разом із заявою подається ще й папка документів:

• Паспорт громадянина
• Правовстановлюючий документ.
• Кадастровий паспорт на ділянку, що цікавить.

Слід ще й отримати витяг, в якому буде вказано вартість від Держкадастру. Також власник звертається і до незалежних оціночних експертів, які проведуть переоцінку ділянки.

Якщо різниця між кадастровою вартістю та тією, що передбачається власником, буде надто великою, потрібно мати на руках висновок від кількох експертів, незалежних.

Найчастіше рішення про зменшення вартості наділу за кадастром приймає спеціальна комісія від Росреєстру. Вона вивчає подані заявником документи, зокрема висновки експертів.

Так як ціна на землю часто змінюється кожні 5 років, потрібно контролювати оцінювання, звертаючись за інформацією на сайт Росреєстру. У такому разі не буде проблем із вартістю тоді, коли починається оформлення угоди на ділянці.

Заява

Є стандартний бланк заяви на перерахунок ціни, який заявнику достатньо заповнити правильно і точно. Заявка направляється до комісії від Росреєстру, вона вирішує питання можливості переоцінки.

У кожному регіоні можуть бути свої особливості бланка для заявки, це потрібно врахувати під час заповнення зразка.

У заяві зазначаються дані власника, контакти зв'язку з нею. Це додаткові дані, а в основній частині потрібно подати причину звернення (перерахунок вартості, її зменшення) та підставу для внесення змін.

Якщо не виникає проблем, заява до комісії буде розглядатися протягом 7 днів, потім заявник повинен отримати позитивне або негативне рішення щодо обробки заявки. При позитивному вирішенні починається розгляд питання, цього дається 1 місяць. Після його закінчення протягом трьох днів власник повинен отримати рішення щодо зменшення вартості.

Можливо, заява щодо заперечення ціни не буде прийнята в роботу. У такому разі протягом 10 днів заявник має повне право звернутися до суду для відстоювання своїх інтересів. Зменшити вартість чи хоча б спробувати це зробити можна через арбітражний суд.

Адміністративний суд

Якщо встановлена ​​Держкадастром вартість не влаштовує власника, а комісія від Росреєстру відмовила у переоцінці, він може скласти позовну заяву до адміністративного суду. Як відповідач у такому разі виступає голова комісії, як позивача – заявник, власник одягу.

Що вказується у позові? Дані про те, що в кадастровій оцінці є помилки, найголовніші характеристики нерухомості.

УВАГА!Позивач зобов'язаний аргументувати свою позицію, показати роботу оцінювачів та довести своє звернення до комісії Росреєстру із заявою.

Цілі звернення до адміністративного суду можуть бути такими:

1. для підтвердження неправомірного завищення ціни ділянки;
2. для усунення помилок в облікових записах;
3. до розгляду оцінки незалежної комісії експертів.

Витрати

Потрібно бути готовим до того, що процес перерахунку завищеної вартості земельного наділу спричинить фінансові витрати. Потрібно буде сплатити роботу незалежних оцінювачів (до 150 000 рублів), державне мито (за подання заявки до суду або за видачу виписки, за внесення виправлень до запису кадастрової бази).

Середня ринкова вартість нерухомого майна називається кадастрової вартості. Вона визначається шляхом проведення процедури оцінювання спеціальною організацією та затверджується органами влади. Відомості про неї обов'язково вносяться до ЄДРН.

Кадастрове оцінювання нерухомості проводять для того, щоб створити якісну податкову базу та удосконалити систему управління об'єктами нерухомості в нашій країні. Часто вказівка ​​кадастрової вартості потрібна у разі оформлення договору оренди чи спадщини. Кадастрову вартість встановлює експерт, який має право на здійснення подібної діяльності. Після проведення процедури оцінювання всі дані передаються для обробки та зберігання до бази Росреєстру та до кадастрового фонду оцінки.

Як зменшити кадастрову вартість

Будь-який громадянин Росії має законне право на зниження кадастрової вартості об'єкта нерухомості, що перебуває у його власності. Ця процедура цілком законна, спирається на акти:

• ФЗ №237 від 03 липня 2016 року;
• Постанову Пленуму Верховного Суду №28 від 30 червня 2015 року;
• ФЗ №221 від 24 липня 2007 року;
• ФЗ №135 від 29 липня 1998 року.

Переоцінка кадастрової вартості може здійснюватися як у судовому, і у позасудовому порядку. Для зменшення оподаткування фізичні особи можуть звернутися до спеціальної комісії, яка розглядає такі питання, або до суду. А ось юридичні особи та органи, які представляють державну владу, повинні спочатку пройти досудову попередню процедуру врегулювання незгоди і лише після цього звертатися до судових інстанцій.

Що зробити для зменшення кадастрової вартості?

Щоб знизити податок на майно, необхідно з'ясувати, чи можливо ні знизити кадастрову вартість. Для цього потрібне, по-перше, обґрунтування для зниження. Дізнатися це можна шляхом порівняння даних, які відображені у довідці ЄДРН, та середньою ринковою вартістю об'єкта. Якщо різниця перевищує 30% і більше, то є всі підстави для подання заявки на зменшення податку.

Слід пам'ятати, що у переоцінку майна потрібно подавати пізніше 5 років із моменту зміни даних.

По-друге, звернутися за висновком до ліцензованих експертів, які визначать різницю вартості певного об'єкта. На основі аналізу наданих відомостей у документах фахівці визначають доцільність чи недоцільність зниження кадастрової вартості.

В - третіх, зібрати всі документи (витяг з ЄДРН), в якій записана кадастрова вартість; копії документів на право власності; висновок, у якому вказується, що у Росреєстрі є недостовірні відомості; паспорт громадянина РФ).

У — четвертих, звернутися до комісії при Росреєстрі, яка має врегулювати суперечки щодо кадастрової вартості майна. Заява комісією розглядається близько місяця, після чого виноситься рішення про відмову чи схвалення на переоцінку.

Якщо власник не погоджується з відповіддю комісії, то він може оскаржити рішення у судовому порядку. На це приділяється не більше 10 днів.

Починаючи з 2017 року за новим законодавством, якщо фізична чи юридична особа не погоджується із сумою оподаткування на нерухомість, то до судових інстанцій можна звернутися через рішення кадастрової комісії.

У разі слід подавати заяву за місцем реєстрації відповідача, у разі Росреєстру. У заяві слід зазначити вимогу: оскаржити рішення чи дію комісії, визначити реальну кадастрову вартість з урахуванням виявлених неправильних відомостей.

Позовна заява судом розглядається близько 1-2 місяців. Позивачу необхідно аргументувати, чому йому здається, що на його нерухомість встановлено завищену кадастрову вартість. Якщо судове рішення виявиться на користь позивача, то податкова інспекція має провести перерахунок і повернути різницю платнику податків.

Кадастрова вартість різних типів нерухомості

Квартири, будинки, нежитлові приміщення, земельні ділянки – це різновиди нерухомості, які мають певні специфічні критерії щодо визначення кадастрової вартості.

Одна з причин зниження кадастрової вартості квартири - це неправильна інформація, яка вказана у базі даних нерухомості. Найчастіше такі неточності виникають під час аналізу даних. До помилкових або недостовірних відомостей відносять:

• Неправильне оброблення інформації при підрахунку;
• Невірні дані у списку нерухомості, що підлягають переоцінці;
• Нехтування відомостями про аварійний стан житла;
• Під час проведення процедури оцінювання фахівець може невірно визначити технічні характеристики квартири, місцезнаходження та інші моменти, які суттєво впливають на вартість житла.

Часто щодо кадастрової ціни будинку оцінювачі не враховують його реальний стан, ступінь зносу, давність будівлі, матеріал, площа, місце розташування (близькість чи віддаленість від центру), наявність благоустрою, додаткових комунікацій та інших технічних даних. Тому некоректні відомості можна опротестувати на законних підставах.

Переоцінка кадастрової вартості нежитлового приміщення найчастіше стосується юридичних осіб, яку можна досягти безпосередньо через суд, минаючи спеціальну комісію.

Власники земельних ділянок часто зустрічаються з проблемою, коли після завершення кадастрового переобліку вартість їхньої землі набагато завищена. Від цього зростає майновий податок.

Слід розуміти, що кадастрова вартість земельних ділянок залежить від їх призначення (ІЖС чи СНТ), від площі, комунікацій, чисельності населеного пункту, розташування до центру міста, інфраструктури, якості ґрунту та інших ознак.

Якщо допущені порушення при оцінюванні, то кадастрову вартість також можна знизити, звернувшись до земельної комісії за місцем проживання.